Uppgreiðsla húsnæðislána

[GuðjónR]

Ef ég skil þetta rétt, þá miðast uppgreiðslugjaldið hjá ÍLS við þeirra núverandi vaxtastig, sem er 4,2%. Þér bjóðast 3,6% vextir hjá mörgum lífeyrissjóðum, svo þó þú sért að borga ÍLS fyrir þeirra vaxtatap, þá bjóðast þér samt betri kjör annarstaðar sem koma heildardæminu í plús.
(Augljóslega er ég að tala um verðtryggða vexti hérna. )
Ef útreikningur hjá nidur stemmir fyrir þitt tilfelli (endar með heildargreiðslubyrði ca 192 þúsund) þá gefur það þér gott svigrúm til að borga aukalega inn á höfuðstólinn, sem lækkar þá greiðslubyrðina. Það er skemmtilegur vítahringur. Samt gott að reikna líka hvað greiðslubyrðin getur orðið ef vextir taka kipp í næsta verðbólguskoti, bara til að vita hvað þú þarft að eiga í varasjóð.

Útreikningurinn stemmir, ég var búinn að reikna miðað við 30m og fékk 179k á mán en með þessu "skemmtilega" uppgreiðslugjaldi þá fór greiðslan yfir 190k, sem er samt skárra en að borga 171k og horfa á höfuðstólinn hækka í stað þess að lækka.

[appel]

Gott að vera búinn að þessu öllu.

EN, ég er náttúrulegur "contrarian". Allt það sem allir segja þér hér er vitlaust miðað við hvað ég trúi á. Ef þú getur ekki borgað upp lánið á næstu 1-2 árum er best fyrir þig að haga hlutum þannig að þó óveður bresti á þá stefni það ekki öryggi þinnar fjölskyldu í hættu. Í stað þess að leita að hagstæðustu vöxtum þá ættir þú að leita að hagstæðustu skilmálum þó lánið sé óhagstætt.

EN, ég gerði algjölega andstætt þessu þegar ég tók mitt lán því þá voru allir að leita að "öryggi" frekar en hagstæðum lánum. Ég leitaði að hagstæðum lánum umfram öryggi. Tímarnir voru aðrir, kreppan að klárast og fáir að taka lán.

Í dag erum við á toppi hagsveiflunnar, þannig að miðað við allt sem við vitum um íslenskar hagsveiflur þá er öryggi "king".

En þetta er bara "food for thought" frekar en concrete ráðleggingar.

[GuðjónR]

Ég er nýbúinn að endurfjármagna og fór í gegnum þetta research þá.
Ég tók 3.6% verðtryggt lán með jöfnum afborgunum, án uppgreiðslugjalds hjá Almenna lífeyrissjóðnum og það kostaði í heildina 45þús með markaðsmati frá fasteignasala. Fasteignamatið gerði ég vegna þess að lífeyrissjóðirnir lána allt að 70% af MARKAÐSvirði á bestu kjörunum sínum.

Það að taka óverðtryggt lán er ekki endilega augljóslega betra en verðtryggt.
Ég hefði tekið óverðtryggt ef ég hefði getað verið með fasta vexti í 10ár. Þeir sem taka óverðtryggð lán þurfa hvortsem er að taka ábyrgð á hækkandi verðtryggingu þegar að þeirra vextir eru endurreiknaðir, það er að segja ef að verðbólgan er orðin há.
Lánastofnanir eru með óverðtryggða vexti það háa og með það algjörlega í hendi sér að hækka vextina ef allt fer í rugl. Til samanburðar má geta að foreldrar mínir voru að kaupa íbúð í Noregi núna eftir áramót með 2,4% óverðtryggða vexti til 10ára.


Mín niðurstaða var sú að það er jafnvont að taka óverðtryggt eins og verðtryggt miðað við vaxtakjör. Það er auðvitað hægt að finna reikningsdæmi um það að annað sé betra en hitt, en yfir línuna þá endar þetta svipað.

3.6% + verðtrygging þá ertu með vaxtastig upp á 5.32% miðað við verðbólgu síðustu 12 mánaða. Þú er klárlega með lægri afborganir en ef þú værir með fasta vexti en um leið og ferðamannaiðnaðurinn splundrast og krónan fellur um 40% þá hækkar lánið þitt um tugi prósenta sem gerist ekki ef þú ert með fasta vexti til fimm ára.
2.4% óverðtryggt til fimm ára er snilld, en árið er 1960 og við búum í austur Þýskalandi og verðum að sætta okkur við þessa kúgun.

[nonesenze]

Hvenær kemur costco banki hingað?

[nidur]

Fyrir mér þá er ekki mikill munur á verðtryggðu og óverðtryggðu, eini munurinn á vöxtunum er að verðtryggða breytist strax á meðan óverðtryggt tekur nokkra mánuði að breytast. En þetta mun alltaf fylgjast að, þannig að ef þú getur fryst höfuðstólinn með því að vera allavega með óverðtryggt þá er það betri staða til að vera í þegar kreppur koma. Þetta er kannski frekar spurning um hversu lengi maður á að festa vextina á því í einu.

Einnig þá myndi ég skoða vandlega uppgreiðslugjaldið á láninu, mér finnst að 2% sé alveg eðlileg krafa, en það er þá aðalega af því að maður vill borga inn á lánið aukalega ekki af því að maður er alltaf að endurfjármagna.

Og staðan hjá Guðjóni er nokkuð góð, þar sem hann á 50%+ í fasteigninni og þótt að lánin hafi hækkað um 6-7M þá hefur húsnæðið hækkað 3-5x meira á tímabilinu. Ég held að það sé fínt að endurfjármagna þetta og tryggja sig fyrir næstu kreppu.

[Daz]

...snipp...

... greiðslan yfir 190k, sem er samt skárra en að borga 171k og horfa á höfuðstólinn hækka í stað þess að lækka.

Ég er með verðtryggð lán (29 ár eftir), minnhöfuðstólar lækka um hver mánaðarmót. Það er af því að ég borga aukalega inn á höfuðstólin um hver mánaðarmót. Reyndar aðeins meira en 19 þúsund (190k-171k), en sama prinsíp. Þú færð lægri greiðslubyrði á verðtryggðum lánum og hún er lengur að hækka þegar það kemur verðbólguskot, en á móti er mun hægari eignamyndun.

Annars held ég að ég vilji að einhverju leiti taka undir með appel, sækjast eftir öryggi. Það gerði ég með því að taka langt verðtryggt lán með föstum vöxtum og engu uppgreiðslugjaldi. Þá fæ ég lága greiðslubyrði þegar allt hrynur. Nota svo aukasvigrúmið núna til að fara til útlanda oft á ári, kaupa mér jeppa og hjólhýsi*


*Ég á ekki jeppa eða hjólhýsi, ég nota allan minn auka pening í að borga inn á höfuðstólinn á lánunum. Þá verður vonandi lítið eftir af þeim fyrir verðbólguna til að hækka í næsta hruni.

[Frikkasoft]

Fyrir mér þá er ekki mikill munur á verðtryggðu og óverðtryggðu, eini munurinn á vöxtunum er að verðtryggða breytist strax á meðan óverðtryggt tekur nokkra mánuði að breytast. En þetta mun alltaf fylgjast að, þannig að ef þú getur fryst höfuðstólinn með því að vera allavega með óverðtryggt þá er það betri staða til að vera í þegar kreppur koma. Þetta er kannski frekar spurning um hversu lengi maður á að festa vextina á því í einu.

Einnig þá myndi ég skoða vandlega uppgreiðslugjaldið á láninu, mér finnst að 2% sé alveg eðlileg krafa, en það er þá aðalega af því að maður vill borga inn á lánið aukalega ekki af því að maður er alltaf að endurfjármagna.

Og staðan hjá Guðjóni er nokkuð góð, þar sem hann á 50%+ í fasteigninni og þótt að lánin hafi hækkað um 6-7M þá hefur húsnæðið hækkað 3-5x meira á tímabilinu. Ég held að það sé fínt að endurfjármagna þetta og tryggja sig fyrir næstu kreppu.

Þarna ertu að bera saman verðtryggt lán við óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum, og það er rétt að ef verðbólga hækkar þá fylgja oft því hækkandi vextir eftirá. En það sem gerir þessi lán algjörlega frábrugðin að mínu mati er að á höfuðstól verðtryggðra lána leggjast við verðbætur á hverjum mánuði sem hafa gríðarleg áhrif til lengri tíma. Einnig þarf að skoða mun á milli stýrivaxta og verðbólgu, en í seinasta hrunin fór verðbólgan minnir mig í ca 20% á meðan stýrivextir voru aðeins tímabundið í kringum 10-15%. Það þýddi auðvitað hærri afborganir af óverðtryggða láninu, en það varaði bara stutt og hafði mun minni áhrif á stöðu lántakandans en þeir sem voru með verðtryggt.

Ég myndi eins og staðan er í dag ekki taka óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum þar sem vextir í dag eru lágir (undir 6% hjá lífeyrissjóðunum) heldur frekar með föstum vöxtum til eins langs tíma og hægt er (bankarnir bjóða uppá 5 ár, lífeyrissjóðirnir uppá 3 ár). Þá veistu nákvæmlega þú átt að borga í hverjum mánuði óháð verðbólgu, stýrivaxtaákvörðunum seðlabankans, öðru hruni, etc.

Þannig að ég skil ekki hvernig hægt er að mæla með að endurfjármagna núna yfir í verðtryggt þegar vextir á óverðtryggðum lánum með föstum vöxtum er oft með lægri vöxtum heldur en vextir+verðbólga á verðtryggðum lánum. Það er nokkuð líklegt að mínu mati að það komi annað (vonandi minna) hrun a næstu árum og með því að festa vextina með óverðtryggðu láni ertu þá amk búinn að verja þig fyrir því. Eftir 3-5 ár, ertu líklega hvort eð er búinn að borga niður lánið um 5-10mio og getur þá ákveðið hvort þú vilt þá færa þig yfir í verðtryggt eða ekki, fer bara eftir fjárhagsstöðu þinni í framtíðinni, verðbólgu og vaxtakjörum.

En ég held að það mikilvægasta í þessu óháð því hvernig lán þú ert með að vera duglegur að borga aukalega inná lánið í hverjum mánuði.

[Tesli]

...

3.6% + verðtrygging þá ertu með vaxtastig upp á 5.32% miðað við verðbólgu síðustu 12 mánaða. Þú er klárlega með lægri afborganir en ef þú værir með fasta vexti en um leið og ferðamannaiðnaðurinn splundrast og krónan fellur um 40% þá hækkar lánið þitt um tugi prósenta sem gerist ekki ef þú ert með fasta vexti til fimm ára.
2.4% óverðtryggt til fimm ára er snilld, en árið er 1960 og við búum í austur Þýskalandi og verðum að sætta okkur við þessa kúgun.

Ég tók bara 10ára lán og plana að borga það niður á 5árum. Ég held og veðja á það að engin kreppa sé á leiðinni næstu 3-6 árin og þegar sú kreppa loksins kemur þá held ég að það verði miní kreppa. Við erum með nógu mörg egg í nógu mörgum körfum í dag til þess að það fari ekki allt á hliðina.
Eins og ég tók fram í fyrri pósti þá er hægt að koma með dæmi þar sem verðtrygging er betri kostur og öfugt. Í mínu sér-tilfelli þá var það klárlega besti kosturinn að taka verðtryggt. Ef ég væri að taka stórt 30-40 ára lán þá myndi ég líklega taka óverðtryggt.

[Cascade]

Vextirnir munu líklega jú hækka á óverðtryggðu, en þá bara endurfjármagnaru, eltir bestu vextina, ferð í verðtryggt eða hvað sem þú vilt. Munurinn er að verðbólgan hefur ekki áhrif á höfuðstólinn á óverðtryggðu, það er það sem þú ert að tryggja þig fyrir.

Mér finnst þetta samt tvíeggjasverð. Verðbólgan hefur áhrif á höfuðstólin á verðtryggðum lánum, en þá geturu alltaf borgað afborganirnar, þar sem hún mun aldrei sky-rocketa, hækkunin fer mest á höfuðstólin

Ef það kæmi annað hrun, þá eru vextirnir að fara hækka alveg jafn mikið á óverðtryggðu lánunum og þú borgar alveg jafn mikið fyrir það. Munurinn er bara að þú þarft að borga hver einustu mánaðarmót þennan mismun.
Þá er mín spurningin, geturu ekki alveg eins gert það með verðtryggt lán? Þú getur alltaf reiknað mismuninn og þá bara einfaldlega borgað inn á lánið hver mánaðarmót og þannig tryggt að verðtryggða lánið þitt hækki ekki hver mánaðarmót

Hins vegar með óverðtryggða lánið þá geturu lent í því að þú getir einfaldlega geta ekki borgað mánaðarlegu afborgunina. Þá fyrst ertu fucked. Í þannig ástandi er eflaust ekkert hlaupið að því að fá hagstæðara lán

Annað, mér sýnist lánið þitt vera samtals sirka 30milljónir og þú talar um að markaðsvirðið þess sé 60 milljónir.
Gefið að þú hafir ekki átt mikið í því til að byrja með, þá "áttu" 50% í því núna. Horft á það frá öðru sjónarhorni, ef þú myndir selja í dag þá myndiru casha út tæplega 30 milljónum. Er það ekki bara fínasta ávöxtun á 10 árum?

Annað sjónarhorn, húsnæði er bara neysla, maður þarf að búa einhversstaðar, eru launin þín ekki búin að hækka meira en verðbólgan síðustu ár og gengur ekki bara fínt að borga þetta og lifa lífinu


Frá því að óverðtryggðu lánin komu eftir kreppu þá hefur það aldrei verið hagstæðara að vera með óverðtryggt lán. Ég einmitt var skeptískur og tók óverðtryggt lán með 7.7% vöxtum árið 2014. (er búinn að endurfjármagna þá vitleysu)
Svo það á enn eftir að koma reynsla á óverðtryggðu lánin í verðbólgu skoti

[nidur]

Ég myndi eins og staðan er í dag ekki taka óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum þar sem vextir í dag eru lágir (undir 6% hjá lífeyrissjóðunum) heldur frekar með föstum vöxtum til eins langs tíma og hægt er (bankarnir bjóða uppá 5 ár, lífeyrissjóðirnir uppá 3 ár). Þá veistu nákvæmlega þú átt að borga í hverjum mánuði óháð verðbólgu, stýrivaxtaákvörðunum seðlabankans, öðru hruni, etc.

Þannig að ég skil ekki hvernig hægt er að mæla með að endurfjármagna núna yfir í verðtryggt.......

Þú ert eitthvað að misskilja mig, þarna var ég bara að tala um vextina sem eru á lánum. Ef það kemur meiri verðbólga þá hefur það áhrif á bæði verð og óverðtryggð lán. Fastir vextir+verðbólga eða hækkun á vöxtum er það sama.

Og ég var að mæla með óverðtryggðu láni ekki verðtryggðu, nákvæmlega það sama og það sem þú ert að mæla með. Eina sem ég benti á að sumir myndu kannski vilja hafa 1 ár í stað 3 ár, fer kannski eftir vöxtunum sem lánastofnunin er að bjóða þegar er endurfjármagnað.

[Cascade]

Ókosturinn við fasta vexti er að það er uppgreiðslugjald á láninu þeim lánum, meðan það er ekki uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti

[GuðjónR]

Ég veit að þið trúið ekkki hvað ég er ánægður með þennan þráð, það er ómetanlegt að heyra svona margar hliðar frá svona mörgum. Mig langar að þakka ykkur fyrir reynslusögurnar og skoðanirnar. Ég verð að fá að double/triple pósta hérna þó það sé yfirleitt ekki vel séð. Annars verða innleggin allt of stór.

Eitt sem hefur opnað augu mans aðeins er að ef við spáum í hlutina þá gerir hvert 1% af 30M 25.000.- á mánuði. Sem þýðir að ef vextir fara úr 6% í 7% þá þyngist afborgun um 25.000.- ef vextir hækka um 2% þá þyngist hún um 50.000.- og.sv.fr.
Spurningin er bara hvað geta fastir vextir á húsnæðislánum orðið háir? Reyndar er maður í "smá skjóli" þar sem vaxtatalan er bundin til fimm ára. Það væri ótrúleg óheppni ef það kæmi kreppa eftir fjögur ár og 10 mánuði.

Góður vinur minn er með tvö lán á sinni eign, hann tók 50/50 verðtryggt og óverðtryggt. Núna fimm árum síðar er verðtryggða lánið búið að hækka um sirka upphæðina sem óverðtryggða er búið að lækka. Hann sér eftir því að hafa ekki tekið allt óverðtryggt.

Kannski í mínu tilfelli væri skynsamlegast að borga litla 6m kr. lánið sem er með yfir 6% verðtryggða vexti og hugsanlega borga inn á stóra 22m óverðtryggða, kannski 7-10m vera þá með 50/50 hlutfall. Verja afborganirnar fyrir verðbólguskoti með því að vera með annað verðtryggt og verja helminginn af höfðustólnum með því að vera með óverðtryggt?

Það er reyndar þriðji möguleikinn, mér skilst að það sé hægt að stytta lánstíma lána. Hugsanlega væri það einn kosturinn að setja 6m í óverðtryggt og stytta stóra lánið úr 30 í 25 ár, veit ekki hvort uppgreiðsluákvæði gildir við styttingu lána, held að það geri það ekki.

[nidur]

Ókosturinn við fasta vexti er að það er uppgreiðslugjald á láninu þeim lánum, meðan það er ekki uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti

Er ekki oft í boði að greiða upp lánið á 30 dögum án uppgreiðslukostnaðar þegar vöxtum er breytt á óverðtryggðu lánunum?

Finn ekki lánaskilmálana í fljótu bragði, en ég hef séð svoleiðis bréf.

[Cascade]

Ókosturinn við fasta vexti er að það er uppgreiðslugjald á láninu þeim lánum, meðan það er ekki uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti

Er ekki oft í boði að greiða upp lánið á 30 dögum án uppgreiðslukostnaðar þegar vöxtum er breytt á óverðtryggðu lánunum?

Finn ekki lánaskilmálana í fljótu bragði, en ég hef séð svoleiðis bréf.

Eins og ég skil þetta (síðast þegar ég skoðaði)
Þá er bara uppgreiðslugjald meðan þú ert með vextina fasta. Þá auðvitað breytast þeir ekki. Eftir að það tímabil er liðið (t.d. 3 eða 5 ár) þá er ekkert uppgreiðslugjald

[Cascade]

Góður vinur minn er með tvö lán á sinni eign, hann tók 50/50 verðtryggt og óverðtryggt. Núna fimm árum síðar er verðtryggða lánið búið að hækka um sirka upphæðina sem óverðtryggða er búið að lækka. Hann sér eftir því að hafa ekki tekið allt óverðtryggt.

Það er auðvitað til fullt af sögum.

Ég tók óverðtryggt lán með föstum vöxtum árið 2014, vextirnir voru 7.7% sem var það besta þá. Ég fastlega bjóst við verðbólguskoti í öllum kjaraviðræðum sem var þá og þorði ekki öðru.

Svo kom aldrei neitt verðbólguskot, vextir hríðlækkuðu og ég borgaði alveg hrikalega mikið fyrir þetta "öryggi". Svo þegar ég endurfjármagnaði þá þurfti ég að borga uppgreiðslugjald.
Ég var semsagt búinn að greiða marga hundraðþúsundkalla aukalega í vexti yfir þetta tímabil en svo til að skipta þá þurfti ég líka að borga það, mér fannst það súrt.

Sumir hefðu kallað þetta flott lán, lánið lækkaði hver mánaðarmót og ég var "öruggur"
Hinsvegar hefði ég haft breytilega verðtryggða vexti þá hefði ég annaðhvort borgað miklu minna hver mánaðarmót og lánið ekkert endilega lækkað, eða fer eftir lánstíma og öllu EÐA ég hefði borgað sömu krónutölu hver mánaðarmót og lánið mitt hefði lækkað svo miklu miklu meira hver mánaðarmót

Svo mér finnst ég sjálfur smá brenndur eftir að hafa fasta vexti óverðtryggt.

Má ég spyrja með vin þinn sem er með þetta 50% / 50%

Gæti verið að greiðslan sem er fyrir 50% óverðtryggt, er hún hærri en hin greiðslan?
Ef hann hefði borgað sömu krónutölu á mánuði, gæti verið að verðtryggða lánið væri búið að lækka meira? Mér finnst það ansi líklegt miðað við hvað verðbólgan hefur verið lág síðustu ár

EDIT:
ég bætti við mynd sem kemur frá lánareikni arion banka
Þar sést að greiðsla fyrir óverðtryggða lán er 56þús og 44þús fyrir verðtryggða
Þá er greiðslan fyrir óverðtryggða lánið um 30% hærri. Er skrítið að það lán lækki frekar?
Hann gæti einfaldlega borgað það sama fyrir verðtryggða lánið og þá myndi það líka lækka

[GuðjónR]

Annað, mér sýnist lánið þitt vera samtals sirka 30milljónir og þú talar um að markaðsvirðið þess sé 60 milljónir.
Gefið að þú hafir ekki átt mikið í því til að byrja með, þá "áttu" 50% í því núna. Horft á það frá öðru sjónarhorni, ef þú myndir selja í dag þá myndiru casha út tæplega 30 milljónum. Er það ekki bara fínasta ávöxtun á 10 árum?

Ég keypti húsið hérna á Kjalarnesi í ágúst 2007, þá var þensla á húsnæðismarkaði eins og núna og ég borgaði allt of mikið fyrir húsið, en á móti kom að ég fékk allt of mikið fyrir blokkaraíbúðina mína svo það jafnaðist út. Ég tók 22m en átti 19M, svo voru lántökugjöld upp á 550k og einhver peningur sem ég þurfti að eyða í húsið þar sem lóðin var ókláruð og húsið ómálað etc.. En húsið kostaði 39m þá. Þegar verst lét í kreppunni þá átti ég minnst 3% í húsinu miðað við fasteignamat og lánastöðu (þá seldist ekkert og ekki hægt að miða við markaðsvirði). Í dag er eignin um 25% og verður 35% næstu áramót miðað við hækkað fasteignamat. Sé samt fram á að við sölu að eiga 25-30m umfram lán. Það er varla hægt að kalla það ávöxtun á 10 árum því þú færð minna í dag fyrir 25-30m en þú fékkst 2007 fyrir 19m. Ég myndi aldrei selja hér nema til að kaupa annarsstaðar og allt hefur hækkað.

Annað sjónarhorn, húsnæði er bara neysla, maður þarf að búa einhversstaðar, eru launin þín ekki búin að hækka meira en verðbólgan síðustu ár og gengur ekki bara fínt að borga þetta og lifa lífinu.

Ég er sammála, ég hef alltaf litið á afborgnir af láni eins og "leigu"... maður verður að búa einhversstaðar og því minna sem maður borgar í afborganir því meira hefur maður í aðra og skemmtilegri hluti. Það á ekki að vera markmið að gera aldrei neitt til þess eins að eiga skuldlausa eign í ellinni til þess eins að afkomendurnir geti selt og leikið sér. Samt sem áður þá hafa afborganir af þessum verðtryggðu lánum farið úr 92k í 171k á 10 árum vegna síhækkandi höfuðstóls og verða með sama áframhaldi komnar yfir 200k áður en langt um líður, en á móti þá hafa laun auðvitað hækkað líka.

[Cascade]

Samt sem áður þá hafa afborganir af þessum verðtryggðu lánum farið úr 92k í 171k á 10 árum vegna síhækkandi höfuðstóls og verða með sama áframhaldi komnar yfir 200k áður en langt um líður, en á móti þá hafa laun auðvitað hækkað líka.

Það er hækkun umfram verðlagsþróun, samt engin gígantísk

Öllum líkindum hafa launin þín hækkað umfram þetta

EDIT:

Það fer nefnilega alltaf í taugarnar á mér þegar fólk núvirðir ekki upphæðir.

Eins og þessi 92þús kall árið 2007 er bara eins og 152þús í dag.

Sérstaklega þegar það segist þurfa borga 100milljónir fyrir 30milljón króna ár á 40 árum eða eitthvað.
Krónan núna og krónan eftir 30 ár er ekki sami hluturinn. Eftir 30 ár þá er verðmæti þessa "30 milljóna" orðin þess vegna 100 milljónir útaf verðbólgu. Þegar þú skoðar lána seðilinn þá sérðu tvær tölur varðandi höfuðstól:

Upphafleg upphæð
Uppreiknuð upphæð

Auðvitað er leiðinlegt að sjá að lán hækki miðað við upphaflega hækkun, en að öllum líkindum er það að lækka í uppreiknaðri upphæð.

Virði gjaldmiðilsins er einfaldlega að minnka í hverjum mánuði og mér finnst þá óraunhæft að ætlast til þess að krónutalan sé þá alltaf að lækka, eða gera kröfu til þess.

En ef fólk vill það með verðtryggð lán þá er alveg svakalega einfallt að bara borga inn á lánið og þá bara lækkar höfuðstóllinn, svo einfallt er það

[nidur]

Hérna er smá reikningur sem ég setti saman, bara til gagns og gaman.
Þarna nota ég bara tölurnar frá Guðjón og Arion banka.

Verðbólgan er minni í dag, en það er eðlilegt að miða við verðbólgumarkmiðið, meðaltal seinustu 5 ára er 2,5%.

reikningur.JPG (48.5 KiB) Skoðað 2560 sinnum

Þú greiðir 960.000 kr. Meira á tímabilinu fyrir óverðtryggða
Lækkar höfuðstólinn á óverðtryggða um 880.000 kr.
Hækkar höfuðstólinn á verðtryggða um 368.000 kr.
Greiðslur á verðtryggða hækka um 350kr á mánuði

Borgar 594.000 kr. meira á óverðtryggða, en færð lækkun upp á 1.248.587 kr á móti

Svo er spurning hvort að fólk eigi rétt á vaxtabótum, sem gætu vegað á móti, ef launin eru nógu lág og þú átt ekki mikið í eigninni.

[Tesli]

Ókosturinn við fasta vexti er að það er uppgreiðslugjald á láninu þeim lánum, meðan það er ekki uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti

Það er ekkert uppgreiðslugjald á lánum frá lífeyrissjóðunum sem ég skoðaði lánakjör hjá. Bankarnir eru víst með málaferli í gangi á móti lífeyrissjóðunum þvi að þeir geta ekki jafnað kjörin þeirra.

Góður vinur minn er með tvö lán á sinni eign, hann tók 50/50 verðtryggt og óverðtryggt. Núna fimm árum síðar er verðtryggða lánið búið að hækka um sirka upphæðina sem óverðtryggða er búið að lækka. Hann sér eftir því að hafa ekki tekið allt óverðtryggt.

Þú verður að athuga að hann borgar meira í afborganir á mánuði per milljón á óverðtryggða láninu heldur en á verðtryggða. Ef hann hefði borgað jafn mikið á bæði þá væri verðtryggða lánið lægra en óverðtryggða. Verðbólgan er búin að vera mjög lág seinustu 5árin að meðaltali.

[Cascade]

Það er ekkert uppgreiðslugjald á lánum frá lífeyrissjóðunum sem ég skoðaði lánakjör hjá. Bankarnir eru víst með málaferli í gangi á móti lífeyrissjóðunum þvi að þeir geta ekki jafnað kjörin þeirra.

Já mér sýnist þetta vera rétt hja þér eftir að hafa skoðað síðurnar þeirra

Hinsvegar er ein pæling með föstu vextina.


Segjum að fastir vextir yfir ákveðið tímabil séu 5%. Þá ert þú í raun og veru að taka veðmál við lánastofnunina um að þetta verði hagstæðarara fyrir þig.

Ég býst sterklega við því að þeir hafa sérfræðinga sem reikna út hversu háir fastir vextir þurfa að vera til að þeir græði á þeim. Því að þetta snýst auðvitað alltaf um að þeir græði sem mest.

Auðvitað er alltaf hægt að vinna svona veðmál, en persónulega finnst mér meira safe að hafa þá breytilega og fá það lægsta sem býðst að hverju sinni.

Þessir föstu vextir er líka bara hægt að fá í max 5 ár. Í stóra samhenginu finnst mér það ekki of merkilegt, eins og einn kommentaði á hér, að hann vildi sjá fasta vexti í 10 ár, það væri hinsvegar kannski meira freistandi

[Cascade]

Hérna er smá reikningur sem ég setti saman, bara til gagns og gaman.
Þarna nota ég bara tölurnar frá Guðjón og Arion banka.

Verðbólgan er minni í dag, en það er eðlilegt að miða við verðbólgumarkmiðið, meðaltal seinustu 5 ára er 2,5%.

reikningur.JPG

Þú greiðir 960.000 kr. Meira á tímabilinu fyrir óverðtryggða
Lækkar höfuðstólinn á óverðtryggða um 880.000 kr.
Hækkar höfuðstólinn á verðtryggða um 368.000 kr.
Greiðslur á verðtryggða hækka um 350kr á mánuði

Borgar 594.000 kr. meira á óverðtryggða, en færð lækkun upp á 1.248.587 kr á móti

Svo er spurning hvort að fólk eigi rétt á vaxtabótum, sem gætu vegað á móti, ef launin eru nógu lág og þú átt ekki mikið í eigninni.

Það er ekkert hægt að bera saman 2 lán þar sem þú borgar 190þús af öðru en 150 þús af hinu

Þá borgaru 480þús meira á ári fyrir óverðtryggða lánið, það eitt og sér sparar 30þús á ári í vexti sem svo stigmagnast með hverju árinu.
Ef þú ætlar að bera saman 2 mismunandi lán og fara ræða hvað þú endar á að borga mikið fyrir hvort lánið, settu þá upp þannig þú greiðir það sama af hvoru láninu


EDIT:

Ég gæti þá alveg eins sett þetta svona upp.

Sama lánsfjárhæð, sama útborgun á mánuði, óverðtryggða lánið er 40 ár og verðtryggða 23 ár.
Heildar kostnaður
Óverðtryggt: 83 millur tæplega
Verðtryggt: 47 millur tæplega

Mismunur: 36 milljónir sem það er dýrara að taka óverðtryggt

Auðvitað er þetta ekki svona á svart og hvítu, en þetta er ekki verri samanburður og þú gerðir

[Daz]

@cascade: þú verður að hafa einhverja verðbólgu inn í svona lánsáætlunum. Annaðhvort verðbólgumarkmið (2,5%) eða 5/10 ára meðaltal, sem ég man ekki hvað er en er örugglega kringum 5%.

[Benzmann]

bankar og lánastofnanir hafa alltaf verið gráðugar hér á landi.

Ég er að borga 7.45% vexti á mánuði á íbúðaláninu hjá mér.
svo ef maður ætlar að reyna að spara pening á eh "sérstökum" vaxtareikning hjá þeim þá gef þeir manni minna en 5% mánaðarvexti.

segjum ef þú átt 1 milljón, og þú villt "spara" hana á reikningi, eftir ár þá munntu fá c.a 30-40þús kr í vexti frá bankanum og svo er tekjuskattur tekinn af því, svo þú ert að hagnast um svona 20-25þús kr á ári fyrir að geyma 1 milljón í bankanum. svo ákveður þú að nota miljónina í að kaupa þér bíl eða eh, og ætlar að taka hana út, þá getur það reynst mun erfiðara en maður heldur, og í þokkabót rukka þeir þig ýmis gjöld og fleira.
og þegar upp er staðið þá hagnaðist þú ekki neitt á þessari milljón sem þú ákvaðst að "spara"

og ef einstaklingur vill greiða upp lánið sitt með einni greiðslu, þar sem það er besta ávöxtunin fyrir peninginn heldur en að leggja hann inn á eh sparíbók, þá rukkar bankinn auðvitað fyrir það líka.


svo þegar bankanir rústa efnahaginum hér á landi þá allt í einu tvöfaldast skuldin hjá fólki til bankana


þetta er magnað kerfi sem við búum við.

[GuðjónR]

Ókosturinn við fasta vexti er að það er uppgreiðslugjald á láninu þeim lánum, meðan það er ekki uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti

Ekki hjá söfnunarsjóði lífeyrisréttinda, veit ekki hvernig það er með bankana. Það er mikið turnoff ef það eru uppgreiðsluákvæði.

Það fer nefnilega alltaf í taugarnar á mér þegar fólk núvirðir ekki upphæðir.
Eins og þessi 92þús kall árið 2007 er bara eins og 152þús í dag.

Sammála, það verður að núvirða báðar hliðarnar.

Var að skoða síðu lífeyrissjóðsins og samkvæmt henni þá getur þú tekið lán á föstum óverðtryggðum vöxtum og breytt því í verðtryggt lán hvenær sem er án kostnaðar. Það er ákveðin trygging ef afborgunin verður óviðráðanleg vegna verðbólguskots: http://www.sl.is/Sj%C3%B3%C3%B0f%C3%A9l ... eglur.aspx

Svo er sagt með verðtryggð lán að þú gengur hraðar á höfuðstólinn eftir því sem líður á, 10 ár búin 30 ár eftir, kannski er það ekkert sérlega klárt að spá í uppgreiðslu þar sem ég þarf að greiða vaxtamuninn, ef ég hefði getað breytt þessu úr 4.8% verðtryggðum í 3.25% verðtryggða án þess að þurfa að greiða hátt í 2 milljónir þá hefði það verið no-brainer.

En 6.2m á 6.15% verðtryggðum er no - no - no ...
Afborgunarlega séð væri þægilegra að breyta 6.15% í verðtryggt með breytilegum verðtryggðum vöxtum ... en eignarlega séð kannski skynsamlegra að taka óverðtryggða, þá er maður með 20% óverðtryggt og 80% verðtryggt.

[GuðjónR]

Gott að vera búinn að þessu öllu.

EN, ég er náttúrulegur "contrarian". Allt það sem allir segja þér hér er vitlaust miðað við hvað ég trúi á. Ef þú getur ekki borgað upp lánið á næstu 1-2 árum er best fyrir þig að haga hlutum þannig að þó óveður bresti á þá stefni það ekki öryggi þinnar fjölskyldu í hættu. Í stað þess að leita að hagstæðustu vöxtum þá ættir þú að leita að hagstæðustu skilmálum þó lánið sé óhagstætt.

EN, ég gerði algjölega andstætt þessu þegar ég tók mitt lán því þá voru allir að leita að "öryggi" frekar en hagstæðum lánum. Ég leitaði að hagstæðum lánum umfram öryggi. Tímarnir voru aðrir, kreppan að klárast og fáir að taka lán.

Í dag erum við á toppi hagsveiflunnar, þannig að miðað við allt sem við vitum um íslenskar hagsveiflur þá er öryggi "king".

En þetta er bara "food for thought" frekar en concrete ráðleggingar.

Rökhugsun forritarans þarna.
Málið er að núna erum við með sögulega "lága" vexti og verðbólgu og því meiri líkur á hærri vöxtum og meiri verðbólgu en öfugt. Ef maður vill vera með belti og axlabönd þá er blandaða leiðin kannski málið, þá dreyfir maður áhættunni aðeins.