Vextir - Snjóhengjan fellur!

[Nariur]

Eina eignamyndunin sem varð á þeim tíma var hækkun á fasteignaverði.

Segir hann eins og það hafi ekki verið tugir milljóna.

Ég hef aldrei skilið grunnhyggjuna hjá þjóðfélaginu að halda að hækkun fasteignamats (án framkvæmda) sé eignamyndun eða að einhver sé að "græða". Húsið þitt breyttist ekkert, það þarf bara fleiri krónur til þess að eignast sama hús. Þ.a.l. það eina sem hefur gerst er að krónan hefur verið rýrð.

Húsið breytist vissulega ekkert, en á sama tíma og verðið á því tvöfaldast hækkar maturinn sem þú kaupir bara um 20%.
Fólk er alltaf að kvarta yfir háum vöxtum, en þeir eru að meðaltali yfir síðustu 40 ár miklu miklu lægri en hækkunin á fasteignaverði. Hækkun fasteignaverðs hefur verið svo langt umfram verðbólgu að fólk hefur verið að stórgræða.

[Klemmi]

Hækkun fasteignaverðs hefur verið svo langt umfram verðbólgu að fólk hefur verið að stórgræða.

En þú leysir ekki út gróðann fyrr en þú minnkar við þig, sem ég held að fæstir geri fyrr en á eldri árum.
Þangað til er þetta bara að auka rekstarkostnað heimilisins, og gera fólki erfiðara fyrir að stækka við sig í takt við stærð fjölskyldunnar.

Auðvitað er þetta yndislegt fyrir þá sem vilja og geta nýtt fasteignir sem fjárfestingu, en bróðurparturinn af þjóðinni væri held ég hoppandi kátur ef þetta væri bara spurning um þak yfir höfuðið á fyrirsjáanlegu og sanngjörnu verði.

[nidur]

Frá byrjun 2010 þá hefur

vísitala húsnæðis hækkað um 184%
vísitala matar og drykkjar hækkað um 75%
byggingarvísitala hækkað um 90%
vísitala neysluverðs hækkað um 77%
Launavísitala 174%

Vægi kostnaðar vegna eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs er tæplega 20% í grunni vísitölunnar.

Íbúð á 15m 2010 kostar 42,5m í dag
200.000 kr. laun 2010 eru 540.000 kr. í dag.

Á sama tíma hefur persónuafsláttur hækkað um 35% úr 44.205 í 59.676 kr.
Sem þýðir að ríkið tekur 7% meira af laununum okkar í dag en 2010 miðað við þessar tölur.

Heimild hagstofa íslands.

** lagfærði nokkrar vitlausar tölur.

[rapport]

Frá byrjun 2010 þá hefur

vísitala húsnæðis hækkað um 184%
vísitala matar og drykkjar hækkað um 75%
byggingarvísitala hækkað um 90%
vísitala neysluverðs hækkað um 77%
Launavísitala 174%

Vægi kostnaðar vegna eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs er tæplega 20% í grunni vísitölunnar.

Íbúð á 15m 2010 kostar 28,4m í dag
200.000 kr. laun 2010 eru 540.000 kr. í dag.

Á sama tíma hefur persónuafsláttur hækkað um 35% úr 44.205 í 59.676 kr.
Sem þýðir að ríkið tekur 7% meira af laununum okkar í dag en 2010 miðað við þessar tölur.

Heimild hagstofa íslands.

** lagfærði nokkrar vitlausar tölur.

Vísitala húsnæðis endurspeglar ekki fasteignaverð.

Fasteignamat frá 2010 á íbúð sem kostaði þá 15 væri um 50-60 í dag, búið að tvöfaldast síðan 2017.

[nidur]

Vísitala húsnæðis endurspeglar ekki fasteignaverð.

Fasteignamat frá 2010 á íbúð sem kostaði þá 15 væri um 50-60 í dag, búið að tvöfaldast síðan 2017.

Takk fyrir að benda á þetta rapport, fyrir þá sem gætu hafa misskilið að vísitala húsnæðis er ekki það sama og fasteignaverð á markaði.

Ef við förum eftir markaðsverði þá er þetta eftirfarandi miðað við haug af þinglýstum skjölum

Meðal verð á litlum íbúðum 40-50m2 á fermeter á höfuðborgarsvæðinu.
2010 - 273.000 kr. - verð 12,4m - fasteignamat 12,1m
2017 - 569.000 kr. - verð 26,0m - fasteignamat 18,6m
2024 - 1.000.000 kr. - verð 46,2m - fasteignamat 40,9m

Miðað við 184% hækkun eins og í fyrri pósti þá væri þessi 12,4m að kosta 35,2m 2024 ef farið væri einungis eftir vísitölu.
Væri gaman að vita hvernig þessi eldri vísitala var reiknuð. Ég reyndar sá að HMS er komið með nýja vísitölu húsnæðis frá Jan 2023.

Heimild.
https://fasteignaleitin.is/transaction- ... C276%2C170

[rapport]

Vísitala húsnæðis endurspeglar ekki fasteignaverð.

Fasteignamat frá 2010 á íbúð sem kostaði þá 15 væri um 50-60 í dag, búið að tvöfaldast síðan 2017.

Takk fyrir að benda á þetta rapport, fyrir þá sem gætu hafa misskilið að vísitala húsnæðis er ekki það sama og fasteignaverð á markaði.

Ef við förum eftir markaðsverði þá er þetta eftirfarandi miðað við haug af þinglýstum skjölum

Meðal verð á litlum íbúðum 40-50m2 á fermeter á höfuðborgarsvæðinu.
2010 - 273.000 kr. - verð 12,4m - fasteignamat 12,1m
2017 - 569.000 kr. - verð 26,0m - fasteignamat 18,6m
2024 - 1.000.000 kr. - verð 46,2m - fasteignamat 40,9m

Miðað við 184% hækkun eins og í fyrri pósti þá væri þessi 12,4m að kosta 35,2m 2024 ef farið væri einungis eftir vísitölu.
Væri gaman að vita hvernig þessi eldri vísitala var reiknuð. Ég reyndar sá að HMS er komið með nýja vísitölu húsnæðis frá Jan 2023.

Heimild.
https://fasteignaleitin.is/transaction- ... C276%2C170

Ég hljóp kannski á mig, hélt þú værir að vísa í þetta HÉR 041 og 042.

Þessi viðmið sem ég minntist á er bara fyrsta íbúðin mín í Hraunbænum, sem var á um 15, 2010... ég kaupi á 19,2 sumarið 2012 og sel á 38,5, snemma árs 2018 og nú er íbúð í sömu blokk auglýst á 58,8.

En hún var 4.herb. með pinku litlum barnaherbergjum.

[SolidFeather]

Geggjað heimsendishrun í gær btw.

[rapport]

Geggjað heimsendishrun í gær btw.

Snjóboltinn vatt ekki mikið uppá sig en Berkshire Hathaway veit sínu viti og hefur minni trú á Apple en áður, líklega vegna þess að gengi Apple er svo háð kaupmætti einstaklinga, lítil enterprise virkni í boði.

[kornelius]

Hef ekki séð áður fyrr annan eins bullþráð hér á vaktini, af hverju er þessum þræði ekki lokað af admin?

K.

[Klemmi]

Hef ekki séð áður fyrr annan eins bullþráð hér á vaktini, af hverju er þessum þræði ekki lokað af admin?

K.

Ha?

[kornelius]

Hef ekki séð áður fyrr annan eins bullþráð hér á vaktini, af hverju er þessum þræði ekki lokað af admin?

K.

Ha?

Afsakið þessa færslu, það komst óboðin gestur í tölvuna sem vildi vera sniðugur

K.

[Mossi__]

Var það flippkisinn hann Suilenrok?

[worghal]

var að fá póst frá minum banka varðandi losun fasta vaxta á öðru láninu mínu, hækkun upp á 104% eða um 112þ
einhver til í gámapöntun á núðlum?

[Daz]

var að fá póst frá minum banka varðandi losun fasta vaxta á öðru láninu mínu, hækkun upp á 104% eða um 112þ
einhver til í gámapöntun á núðlum?

Þá endurfjármagnar þú. Bara að festa vextina aftur lækkar þá um 1,5-2%. Getur gert ýmislegt annað til að lækka greiðslubyrðina.
Ekki að þetta sé ekki fúllt og erfitt, bara það er hægt að bregðast við þessum breytingum, eins og hefur verið rætt á þessum þræði.

[GuðjónR]

Fyrir þá sem eru á þessum tímamótum og krossgötum hvað á að gera...

þá vill ég benda á:

Lögfræðistofa Reykjavíkur og Neytendasamtökin eru að sækja mál fyrir um 1700 einstaklinga gegn lánastofnunum vegna þess að Neytendasamtökin telja að skilmálar "nýlegra" lána með breytilegum vöxtum séu ólöglegir. Þessir skilmálar eru taldir ekki vera nægjanlega gagnsæir. Neytendasamtökin hyggjast stefna bönkunum og leita að lántakendum sem vilja fara með mál sín fyrir dóm án þess að greiða kostnað.

Nýlega hefur þó verið krafist að allir sem vilja halda málum sínum áfram greiði 15.000 krónur til Lögfræðistofunnar Reykjavíkur, sem flestir taka þátt í, þar á meðal ég.

"Prófmálin tvö, sem EFTA-dómstóllinn fékk til umfjöllunar, verða nú til áframhaldandi meðferðar í héraðsdómi. Nú þegar hefur héraðsdómur dæmt í þremur málum og hefur þeim öllum verið áfrýjað og fer aðalmeðferð fram í þeim fyrir Landsrétti í haust. Gera má ráð fyrir að dómsniðurstöður héraðsdóms og Landsréttar í prófmálunum liggi fyrir seint í haust. Líklegt er að málin rati á endanum fyrir Hæstarétt. "

https://ns.is/malaflokkar/vaxtamalid/
https://ns.is/vaxtamalid-fyrning-krafna/

---------------------------------------------------------------

Sjálfur er ég með 4.35% fasta óverðtryggða vexti sem renna út núna í september.

Í mínu tilviki þarf ég að taka þann bitra kost að fara í óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum hjá Arion banka (10.89% vextir) og vona að stýrivextir lækki smám saman á næstu mánuðum.

Ég ætla s.s. ekki að endurfjármagna, heldur halda mig við upphaflega lánssamninginn.

Af hverju er ég að velja verstu vextina?

Ég hef ekki kynnt mér skilmála nýrra íbúðarlána, en ég geri ráð fyrir að lánastofnanir hafi gert skilmálana skýrari og tryggt sig betur hvað varðar ástæður fyrir háum breytilegum vöxtum.

Ef ég endurfjármagna og skrifa undir nýjan uppfærðan samning, þá eru miklu meiri líkur á því að fá EKKI endurgreiðslu/lagfæringu á vöxtum.



Það má endilega leiðrétta mig ef einhverjir eru með annan skilning á þessu máli en ég.

Ég get staðfest að þú hefur rétt fyrir þér því miður. Ef þú endurfjármagnar, þá ertu í raun að fá nýtt lán með nýjum skilmálum og borgar upp það gamla. Hvort þú fyrirgeri rétti þínum á málsögn vegna gamla lánsins veit ég ekki. En ef við spáum í það, þá er engin tilviljun að fastir vextir eru svona langt undir þeim breytilegu (hefur alltaf verið öfugt), það er hagur bankans að þú borgir upp gamla lánið og samþykkir nýju skilmálana.

Meira að segja slapp ég við 59.900 kr. lántökugjaldið ef ég myndi gera þessa breytingu fyrir 1. september næstkomandi.

[GuðjónR]

Afsakið þennan double post.

Ég vil koma nokkrum punktum á framfæri. Endurfjármögnun eins og við þekkjum hana heyrir í
rauninni sögunni til. Bankarnir tóku ákvörðun um þetta fyrir um það bil mánuði síðan.

Eins og þetta var áður: þú varst með breytilega óverðtryggða vexti og vildir festa þá.
Þá borgaðir þú 9.900 kr. viðaukagjald og 2.700 kr. þinglýsingargjald, samtals 12.600 kr.

Frá og með núna þarftu að borga 19.900 kr. fyrir ferlið, 59.900 kr. í lántökugjald og 2.700 kr. í þinglýsingargjald, samtals 82.500 kr. Þetta er ekki lengur endurfjármögnun heldur nýtt lán. Þú ert í raun að taka nýtt lán og borga upp gamla lánið og þarft að samþykkja alla þá nýju skilmála sem fylgja því, hverjir sem þeir kunna að vera. Þú þarft ekki að fara í greiðslumat ef þú ert að lækka mánaðarlega afborgun.

Ég þurfti að fara í greiðslumat þar sem næsti gjalddagi verður hærri en sá síðasti. Hefði ég beðið til 20. ágúst eftir september gjalddaganum hefði ég sloppið við greiðslumat þar sem ég væri að lækka greiðsluna miðað við þann greiðsluseði

[gunni91]

Fyrir þá sem eru á þessum tímamótum og krossgötum hvað á að gera...

þá vill ég benda á:

Lögfræðistofa Reykjavíkur og Neytendasamtökin eru að sækja mál fyrir um 1700 einstaklinga gegn lánastofnunum vegna þess að Neytendasamtökin telja að skilmálar "nýlegra" lána með breytilegum vöxtum séu ólöglegir. Þessir skilmálar eru taldir ekki vera nægjanlega gagnsæir. Neytendasamtökin hyggjast stefna bönkunum og leita að lántakendum sem vilja fara með mál sín fyrir dóm án þess að greiða kostnað.

Nýlega hefur þó verið krafist að allir sem vilja halda málum sínum áfram greiði 15.000 krónur til Lögfræðistofunnar Reykjavíkur, sem flestir taka þátt í, þar á meðal ég.

"Prófmálin tvö, sem EFTA-dómstóllinn fékk til umfjöllunar, verða nú til áframhaldandi meðferðar í héraðsdómi. Nú þegar hefur héraðsdómur dæmt í þremur málum og hefur þeim öllum verið áfrýjað og fer aðalmeðferð fram í þeim fyrir Landsrétti í haust. Gera má ráð fyrir að dómsniðurstöður héraðsdóms og Landsréttar í prófmálunum liggi fyrir seint í haust. Líklegt er að málin rati á endanum fyrir Hæstarétt. "

https://ns.is/malaflokkar/vaxtamalid/
https://ns.is/vaxtamalid-fyrning-krafna/

---------------------------------------------------------------

Sjálfur er ég með 4.35% fasta óverðtryggða vexti sem renna út núna í september.

Í mínu tilviki þarf ég að taka þann bitra kost að fara í óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum hjá Arion banka (10.89% vextir) og vona að stýrivextir lækki smám saman á næstu mánuðum.

Ég ætla s.s. ekki að endurfjármagna, heldur halda mig við upphaflega lánssamninginn.

Af hverju er ég að velja verstu vextina?

Ég hef ekki kynnt mér skilmála nýrra íbúðarlána, en ég geri ráð fyrir að lánastofnanir hafi gert skilmálana skýrari og tryggt sig betur hvað varðar ástæður fyrir háum breytilegum vöxtum.

Ef ég endurfjármagna og skrifa undir nýjan uppfærðan samning, þá eru miklu meiri líkur á því að fá EKKI endurgreiðslu/lagfæringu á vöxtum.



Það má endilega leiðrétta mig ef einhverjir eru með annan skilning á þessu máli en ég.

Ég get staðfest að þú hefur rétt fyrir þér því miður. Ef þú endurfjármagnar, þá ertu í raun að fá nýtt lán með nýjum skilmálum og borgar upp það gamla. Hvort þú fyrirgeri rétti þínum á málsögn vegna gamla lánsins veit ég ekki. En ef við spáum í það, þá er engin tilviljun að fastir vextir eru svona langt undir þeim breytilegu (hefur alltaf verið öfugt), það er hagur bankans að þú borgir upp gamla lánið og samþykkir nýju skilmálana.

Meira að segja slapp ég við 59.900 kr. lántökugjaldið ef ég myndi gera þessa breytingu fyrir 1. september næstkomandi.

Þetta er einmitt málið.. Það kostar mig amk 440.000 kr á ári ef ég ætla að halda í breytilega óverðtryggða vexti ( gamla samninginn sem er að losna) vs að fara í fasta óverðtryggðra vexti sem er miklu raunhæfara á blaði.

Lækkun stýrivexta á þessu tímabili mun auðvitað lækka þessa tölu en við vitum að seðlabankinn tekur sinn tíma í að slaka á ólinni.

Ég er í raun að treysta á að bankinn tapi málinu... En þetta er ekkert nema veðmál.

Án þess að fara setja á mig samsærisHattinn, þá er góð ástæða fyrir því að fastir vextir eru mikið meira aðlaðandi fyrir okkur.

- bankinn veðjar á að stýrivextir lækki á næstu 12-18 mánuðum
- bankinn vill að fólk endurfjármagni til að skrifa undir uppfærða skilmála, gulltrygging gagnvart málaferlum sem eru ongoing.

[GuðjónR]

Fyrir þá sem eru á þessum tímamótum og krossgötum hvað á að gera...

þá vill ég benda á:

Lögfræðistofa Reykjavíkur og Neytendasamtökin eru að sækja mál fyrir um 1700 einstaklinga gegn lánastofnunum vegna þess að Neytendasamtökin telja að skilmálar "nýlegra" lána með breytilegum vöxtum séu ólöglegir. Þessir skilmálar eru taldir ekki vera nægjanlega gagnsæir. Neytendasamtökin hyggjast stefna bönkunum og leita að lántakendum sem vilja fara með mál sín fyrir dóm án þess að greiða kostnað.

Nýlega hefur þó verið krafist að allir sem vilja halda málum sínum áfram greiði 15.000 krónur til Lögfræðistofunnar Reykjavíkur, sem flestir taka þátt í, þar á meðal ég.

"Prófmálin tvö, sem EFTA-dómstóllinn fékk til umfjöllunar, verða nú til áframhaldandi meðferðar í héraðsdómi. Nú þegar hefur héraðsdómur dæmt í þremur málum og hefur þeim öllum verið áfrýjað og fer aðalmeðferð fram í þeim fyrir Landsrétti í haust. Gera má ráð fyrir að dómsniðurstöður héraðsdóms og Landsréttar í prófmálunum liggi fyrir seint í haust. Líklegt er að málin rati á endanum fyrir Hæstarétt. "

https://ns.is/malaflokkar/vaxtamalid/
https://ns.is/vaxtamalid-fyrning-krafna/

---------------------------------------------------------------

Sjálfur er ég með 4.35% fasta óverðtryggða vexti sem renna út núna í september.

Í mínu tilviki þarf ég að taka þann bitra kost að fara í óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum hjá Arion banka (10.89% vextir) og vona að stýrivextir lækki smám saman á næstu mánuðum.

Ég ætla s.s. ekki að endurfjármagna, heldur halda mig við upphaflega lánssamninginn.

Af hverju er ég að velja verstu vextina?

Ég hef ekki kynnt mér skilmála nýrra íbúðarlána, en ég geri ráð fyrir að lánastofnanir hafi gert skilmálana skýrari og tryggt sig betur hvað varðar ástæður fyrir háum breytilegum vöxtum.

Ef ég endurfjármagna og skrifa undir nýjan uppfærðan samning, þá eru miklu meiri líkur á því að fá EKKI endurgreiðslu/lagfæringu á vöxtum.



Það má endilega leiðrétta mig ef einhverjir eru með annan skilning á þessu máli en ég.

Ég get staðfest að þú hefur rétt fyrir þér því miður. Ef þú endurfjármagnar, þá ertu í raun að fá nýtt lán með nýjum skilmálum og borgar upp það gamla. Hvort þú fyrirgeri rétti þínum á málsögn vegna gamla lánsins veit ég ekki. En ef við spáum í það, þá er engin tilviljun að fastir vextir eru svona langt undir þeim breytilegu (hefur alltaf verið öfugt), það er hagur bankans að þú borgir upp gamla lánið og samþykkir nýju skilmálana.

Meira að segja slapp ég við 59.900 kr. lántökugjaldið ef ég myndi gera þessa breytingu fyrir 1. september næstkomandi.

Þetta er einmitt málið.. Það kostar mig amk 440.000 kr á ári ef ég ætla að halda í breytilega óverðtryggða vexti ( gamla samninginn sem er að losna) vs að fara í fasta óverðtryggðra vexti sem er miklu raunhæfari á blaði.

Lækkun stýrivexta á þessu tímabili mun auðvitað lækka þessa tölu en við vitum að seðlabankinn tekur sinn tíma í að slaka á ólinni.

Ég er í raun að treysta á að bankinn tapi málinu... En þetta er ekkert nema veðmál.

Án þess að fara setja á mig samsærisHattinn, þá er góð ástæða fyrir því að fastir vextir eru mikið meira aðlaðandi fyrir okkur.

- bankinn veðjar á að stýrivextir lækki á næstu 12-18 mánuðum
- bankinn vill að fólk endurfjármagni til að skrifa undir uppfærða skilmála, gulltrygging gagnvart málaferlum sem eru ongoing.

Akkúrat!
Eins sorglegt og það er þá erum við alltaf í veðmáli á mótí bankanum, þegar ég festi vextina þá veðja ég á óbreytt ástand eða vaxtahækkun ef ég vel breytilega þá veðja ég á vaxtalækkun. Bankinn er hinu megin við borðið.
Þak yfir höfuðið á ekki að vera veðmál. Þetta á að vera öryggi. Þetta minnir mig á þráð frá 2019 þegar ég var að endurfjármagna og depill félagi okkar á spjallinu var í sömu sporum í Þýskalandi og gat valið um 0,70% fasta vexti í 10 ár eða 1,16% fasta vexti í 15 ár.
viewtopic.php?p=699081#p699081

[jericho]

Mér fannst vanta fleiri svona samantektir, svo hér kemur mín:

Núverandi lán (Arion banki):
* Óverðtryggt
* Staða 1.ágúst 2024: 28,9mkr
* Fastir vextir 4,49% (losna 1. nóvember 2024)
* Jafnar afborganir

Ég stillti lánið þannig að ég greiði mjög hátt mánaðarlega og tók því stutt lán (9 ár eftir af 12 upphaflega). Ég borga því ekkert aukalega inn á lánið, að undanskildum viðbótarlífeyrissparnaði og 1mkr árlega án uppgreiðslugjalds.

Síðasti greiðsluseðill:
* Vextir (4,49%): 108.980 kr + Afborgun á nafnverði: 262.396 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 371.506 kr

Ef ég geri ekkert, þá verða vextir breytilegir 10,89% (gerist sjálfkrafa) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (10,89%): 261.937 kr + Afborgun á nafnverði: 267.255 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 529.322 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 43.153.165 kr

Ef ég breyti í verðtryggt (4,04% breytilegir vextir) og reyni að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (25 ár) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (4,04%): 97.632 kr + Verðbætur: 135.931 kr + Afborgun á nafnverði: 56.080 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 153.842 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 101.022.567 kr

Lífeyrissjóðurinn býður lægri vexti en bankinn minn, en þeir voru að breyta reglunum sínum og nú leyfa þeir ekki endurfjármögnun á "utanaðkomandi" lánum.

Niðurstaða
Þótt ég vilji greiða lánið sem hraðast niður og að heildargreiðslur við lok lánstíma séu sem lægstar, þá ætla ég að endurfjármagna í verðtryggt til 25 ára, til að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (ef eitthvað skyldi koma upp á). Hins vegar mun ég greiða inn á lánið eins mikið og ég mögulega get í hverju mánuði.

P.S. þótt ég sé að fara úr +500þús mánaðarlegum greiðslum niður í 150þús, þá þarf ég samt að fara í greiðslumat

Það væri gaman að sjá stöðuna og samantekt hjá fleirum

[GuðjónR]

Mér fannst vanta fleiri svona samantektir, svo hér kemur mín:

Núverandi lán (Arion banki):
* Óverðtryggt
* Staða 1.ágúst 2024: 28,9mkr
* Fastir vextir 4,49% (losna 1. nóvember 2024)
* Jafnar afborganir

Ég stillti lánið þannig að ég greiði mjög hátt mánaðarlega og tók því stutt lán (9 ár eftir af 12 upphaflega). Ég borga því ekkert aukalega inn á lánið, að undanskildum viðbótarlífeyrissparnaði og 1mkr árlega án uppgreiðslugjalds.

Síðasti greiðsluseðill:
* Vextir (4,49%): 108.980 kr + Afborgun á nafnverði: 262.396 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 371.506 kr

Ef ég geri ekkert, þá verða vextir breytilegir 10,89% (gerist sjálfkrafa) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (10,89%): 261.937 kr + Afborgun á nafnverði: 267.255 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 529.322 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 43.153.165 kr

Ef ég breyti í verðtryggt (4,04% breytilegir vextir) og reyni að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (25 ár) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (4,04%): 97.632 kr + Verðbætur: 135.931 kr + Afborgun á nafnverði: 56.080 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 153.842 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 101.022.567 kr

Lífeyrissjóðurinn býður lægri vexti en bankinn minn, en þeir voru að breyta reglunum sínum og nú leyfa þeir ekki endurfjármögnun á "utanaðkomandi" lánum.

Niðurstaða
Þótt ég vilji greiða lánið sem hraðast niður og að heildargreiðslur við lok lánstíma séu sem lægstar, þá ætla ég að endurfjármagna í verðtryggt til 25 ára, til að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (ef eitthvað skyldi koma upp á). Hins vegar mun ég greiða inn á lánið eins mikið og ég mögulega get í hverju mánuði.

P.S. þótt ég sé að fara úr +500þús mánaðarlegum greiðslum niður í 150þús, þá þarf ég samt að fara í greiðslumat

Það væri gaman að sjá stöðuna og samantekt hjá fleirum

Takk fyrir flotta samantekt!

Ég var að spá, ertu búinn að setja upp dæmið miðað við „jafngreiðslulán“ - þá lækkar greiðslan mánaðarlega en þú hefur þá visst svigrúm til innborgunar.
Miðað við 6.5% verðbólgu og 4.04% vexti þá ertu í raun með 10.54%+ vexti en tekur verðbótaþáttinn að láni og borgar vexti og vaxtavexti af honum.

Annað sem ég velti fyrir mér,af hverju þarftu að fara í greiðslumat ef þú ert að lækka mánaðarlega greiðslubyrði?
Ég þurfti greiðslumat af því að ég fór beint úr 4.05% föstum í 8.75% fasta. Ef ég hefði beðið fram yfir birtingu fyrsta greiðsluseðils með 10.75% vöxtum (sem er 20 ágúst) og fest vexti á þeim tímapunkti þá hefði ég ekki þurft greiðslumat þar sem ég væri að lækka greiðsubyrði.

Svo er eitt sem ég myndi hugleiða, það er að lengja lánið. Þú þarft í raun ekki að vera með 9-12 ár ...
Ef þú lengir í því í 40 ár til að lækka greiðslbyrði á ertu að stytta líftíma þess í hvert sinn sem þú borgar aukalega á höfuðstól.

Bara mín 5. cent. --- en flott að sjá hvað þú hefur pælt vel í þessu.

[jericho]

...

Takk fyrir flotta samantekt!

Ég var að spá, ertu búinn að setja upp dæmið miðað við „jafngreiðslulán“ - þá lækkar greiðslan mánaðarlega en þú hefur þá visst svigrúm til innborgunar.
Miðað við 6.5% verðbólgu og 4.04% vexti þá ertu í raun með 10.54%+ vexti en tekur verðbótaþáttinn að láni og borgar vexti og vaxtavexti af honum.

Annað sem ég velti fyrir mér,af hverju þarftu að fara í greiðslumat ef þú ert að lækka mánaðarlega greiðslubyrði?
Ég þurfti greiðslumat af því að ég fór beint úr 4.05% föstum í 8.75% fasta. Ef ég hefði beðið fram yfir birtingu fyrsta greiðsluseðils með 10.75% vöxtum (sem er 20 ágúst) og fest vexti á þeim tímapunkti þá hefði ég ekki þurft greiðslumat þar sem ég væri að lækka greiðsubyrði.

Svo er eitt sem ég myndi hugleiða, það er að lengja lánið. Þú þarft í raun ekki að vera með 9-12 ár ...
Ef þú lengir í því í 40 ár til að lækka greiðslbyrði á ertu að stytta líftíma þess í hvert sinn sem þú borgar aukalega á höfuðstól.

Bara mín 5. cent. --- en flott að sjá hvað þú hefur pælt vel í þessu.

Gleymdi að taka fram að dæmið sem ég tók fyrir verðtryggða lánið, var með jöfnum greiðslum. Annars hefði greiðsluseðillinn verið ~195þús.

Ég spurði bankann minn sérstaklega um greiðslumat á netspjalli og hann sagði það vera reglu þegar fólk endurfjármagnar, þótt greiðslubyrðin yrði lægri með nýja láninu. Mun þó heyra betur í þeim í persónu. Mjög undarlegt að þurfa greiðslumat fyrir að lækka mánaðarlega greiðslu.

Varðandi lengdina á láninu, í dæminu mínu með verðtryggða lánið, þá notaði ég hámarkslengd 25 ár. Núverandi lán er til 12 ára (9 ár eftir), en það var stillt viljandi þannig.

Ég er búinn að skoða þetta virkilega mikið og er búinn að stilla upp excel/google sheets til að skoða m.a.:

• mánaðarlegar greiðslur fram í tímann en líka heildargreiðslur við lok lánstíma
• hvernig lánið breytist þegar maður borgar inn á höfuðstólinn
• verðtryggt vs óverðtryggt
• hvernig mismunandi verðbólga hefur áhrif á verðtryggða lánið

Það er eiginlega lygilegt hversu nákvæmt skjalið er - já eða ekki - þetta er bara stærðfræði.

Það sem mér finnst alltaf blóðugast að sjá, er heildargreiðslan sem við endum með að borga til baka, sérstaklega ef maður er ekki að borga aukalega inn á lánið (sérstaklega ef það er verðtryggt). Mér svíður að hugsa til fólks sem ekki er að borga inn á lánið. Það er bara ekkert eðlilegt við það að fá lánaðar 30mkr en enda með að borga 120mkr til baka.

[worghal]

...

Takk fyrir flotta samantekt!

Ég var að spá, ertu búinn að setja upp dæmið miðað við „jafngreiðslulán“ - þá lækkar greiðslan mánaðarlega en þú hefur þá visst svigrúm til innborgunar.
Miðað við 6.5% verðbólgu og 4.04% vexti þá ertu í raun með 10.54%+ vexti en tekur verðbótaþáttinn að láni og borgar vexti og vaxtavexti af honum.

Annað sem ég velti fyrir mér,af hverju þarftu að fara í greiðslumat ef þú ert að lækka mánaðarlega greiðslubyrði?
Ég þurfti greiðslumat af því að ég fór beint úr 4.05% föstum í 8.75% fasta. Ef ég hefði beðið fram yfir birtingu fyrsta greiðsluseðils með 10.75% vöxtum (sem er 20 ágúst) og fest vexti á þeim tímapunkti þá hefði ég ekki þurft greiðslumat þar sem ég væri að lækka greiðsubyrði.

Svo er eitt sem ég myndi hugleiða, það er að lengja lánið. Þú þarft í raun ekki að vera með 9-12 ár ...
Ef þú lengir í því í 40 ár til að lækka greiðslbyrði á ertu að stytta líftíma þess í hvert sinn sem þú borgar aukalega á höfuðstól.

Bara mín 5. cent. --- en flott að sjá hvað þú hefur pælt vel í þessu.

Gleymdi að taka fram að dæmið sem ég tók fyrir verðtryggða lánið, var með jöfnum greiðslum. Annars hefði greiðsluseðillinn verið ~195þús.

Ég spurði bankann minn sérstaklega um greiðslumat á netspjalli og hann sagði það vera reglu þegar fólk endurfjármagnar, þótt greiðslubyrðin yrði lægri með nýja láninu. Mun þó heyra betur í þeim í persónu. Mjög undarlegt að þurfa greiðslumat fyrir að lækka mánaðarlega greiðslu.

Varðandi lengdina á láninu, í dæminu mínu með verðtryggða lánið, þá notaði ég hámarkslengd 25 ár. Núverandi lán er til 12 ára (9 ár eftir), en það var stillt viljandi þannig.

Ég er búinn að skoða þetta virkilega mikið og er búinn að stilla upp excel/google sheets til að skoða m.a.:

• mánaðarlegar greiðslur fram í tímann en líka heildargreiðslur við lok lánstíma
• hvernig lánið breytist þegar maður borgar inn á höfuðstólinn
• verðtryggt vs óverðtryggt
• hvernig mismunandi verðbólga hefur áhrif á verðtryggða lánið

Það er eiginlega lygilegt hversu nákvæmt skjalið er - já eða ekki - þetta er bara stærðfræði.

Það sem mér finnst alltaf blóðugast að sjá, er heildargreiðslan sem við endum með að borga til baka, sérstaklega ef maður er ekki að borga aukalega inn á lánið (sérstaklega ef það er verðtryggt). Mér svíður að hugsa til fólks sem ekki er að borga inn á lánið. Það er bara ekkert eðlilegt við það að fá lánaðar 30mkr en enda með að borga 120mkr til baka.

Greiðslumat er skilda þar sem verið er að veita nýtt lán og nýtt lán krefst greiðslumats alveg sama hvað, það er ekki bara verið að edita tvo excell dálka á gömlu láni
annars flott samantekt hjá þér

[Hausinn]

Jæja. Þá var ég að endurfjármagna lánið hjá mér. Til þess að setja hluti í samhengi þá tók ég fyrst lánið enda 2020. Voru það í raun tvö lán: aðal lánið og smátt viðbótarlán. Eftir að fasteignamatið á íbúðinni byrjaði að rjúka upp endurfjármagnaði ég lánið og sameinaði þessi tvö lán. Vextir voru um kringum 7-8% á þeim tíma ef ég man rétt. Því miður var ég ekki nægilega fróður um þetta allt saman þegar ég byrjaði og fattaði ekki að festa vextina meðan þeir voru ennþá um kringum 4-5%, eitthvað sem ég sé mjög mikið eftir. Væri sennilegast búinn að spara einhverjar millur hefði ég gert það. Alla vegana...


Fasteignamat: 39.700.000kr
Uppgreiðsluvirði: 21.345.700kr


--------Núverandi lán: óverðtryggt, 10,75%, ca. 37 ár eftir, jafnar greiðslur--------
Afborgun: 3.982kr Vextir: 190.459kr Kostnaður: 520kr = 194.961kr mánaðarleg greiðslubyrði


--------Nýtt lán sem tekur gildi næsta mánuð: óverðtryggt, 8,85%, 30 ár, jafnar afborganir--------
Afborgun: 59.294kr Vextir: 157.425kr Kostnaður: 140kr = 216.859kr mánaðarleg greiðslubyrði


Ég er einnig með séreignasparnað sem borgar ca. 40þús á mánuði inn á lánið. Verður hægt til 2030 ef ég skil rétt.

Sem sagt, ég er að endurfjármagna ekki til þess að minnka mánaðarlega greiðslubyrði heldur til þess að auka getu mína til þess að borga lánið aftur til baka. Ég er kominn með algjört ógeð á þessum fáranlegum vöxtum sem ég hef verið að borga í dágóðan tíma. Þetta á eftir að vera frekar erfitt fyrir mig þar sem ég er ekki með sérlega há laun(ca. 460þús eftir skatt). Til þess að endurfjármögnunin borgi sig þarf uppsafnaður gróðinn á þessum skilyrðisbreytingum að ná ca. 300þús(1% uppgreiðslugjald plús einhver kostnaður fyrir endurfjarmögnunina) áður en vextir falla undir 8,85%.

59.294 - 3982 - (216.859 - 194.961) = 33,414kr auka afborgun hvern mánuð eftir skilyrðisbreytingu. Þannig að sem lengi sem vextir bankans fara ekki undir 8,85% á næstu níu mánuðum mun ég ekki tapa á þessu. Endilega leiðréttið mig ef ég er að segja einhverja vitleysu.

Það kom mér samt á óvart að greiðslumatið hafi verið samþykkt. Ég hélt að greiðslubyrði mætti ekki fara yfir 35% af mánaðarlaunum. Gerði það í gegnum netið.

Helvítis fokking fokk.

[g0tlife]

Mér fannst vanta fleiri svona samantektir, svo hér kemur mín:

Núverandi lán (Arion banki):
* Óverðtryggt
* Staða 1.ágúst 2024: 28,9mkr
* Fastir vextir 4,49% (losna 1. nóvember 2024)
* Jafnar afborganir

Ég stillti lánið þannig að ég greiði mjög hátt mánaðarlega og tók því stutt lán (9 ár eftir af 12 upphaflega). Ég borga því ekkert aukalega inn á lánið, að undanskildum viðbótarlífeyrissparnaði og 1mkr árlega án uppgreiðslugjalds.

Síðasti greiðsluseðill:
* Vextir (4,49%): 108.980 kr + Afborgun á nafnverði: 262.396 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 371.506 kr

Ef ég geri ekkert, þá verða vextir breytilegir 10,89% (gerist sjálfkrafa) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (10,89%): 261.937 kr + Afborgun á nafnverði: 267.255 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 529.322 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 43.153.165 kr

Ef ég breyti í verðtryggt (4,04% breytilegir vextir) og reyni að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (25 ár) mun fyrsti greiðsluseðillinn líta svona út:
* Vextir (4,04%): 97.632 kr + Verðbætur: 135.931 kr + Afborgun á nafnverði: 56.080 kr + Tilkynningar- og greiðslugjald: 130 kr = Samtals 153.842 kr
* Heildargreiðslur við lok lánstíma: 101.022.567 kr

Lífeyrissjóðurinn býður lægri vexti en bankinn minn, en þeir voru að breyta reglunum sínum og nú leyfa þeir ekki endurfjármögnun á "utanaðkomandi" lánum.

Niðurstaða
Þótt ég vilji greiða lánið sem hraðast niður og að heildargreiðslur við lok lánstíma séu sem lægstar, þá ætla ég að endurfjármagna í verðtryggt til 25 ára, til að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki (ef eitthvað skyldi koma upp á). Hins vegar mun ég greiða inn á lánið eins mikið og ég mögulega get í hverju mánuði.

P.S. þótt ég sé að fara úr +500þús mánaðarlegum greiðslum niður í 150þús, þá þarf ég samt að fara í greiðslumat

Það væri gaman að sjá stöðuna og samantekt hjá fleirum

Afhverju lengir þú ekki lánstímann og ferð í óverðtryggt með breytilegum vöxtum. Verður þá kannski hvað 260 þúsund á mánuði og þú hendir alltaf inná lánið og lækkar það. Lánið lækkar og þegar vextir lækka þá getur þú hent meira inn á það. Þarft ekkert að pæla í þessum lánstíma og þú getur borgað eins mikið og þú getur inn á lánið sem ætti að vera 100 þúsund á mánuði meðavið að þú sért að greiða 370.000 kr núna. Þú ert að lækka þá lánið þitt um 1,2 milljónir extra á ári til að byrja með.

[jericho]

...

Afhverju lengir þú ekki lánstímann og ferð í óverðtryggt með breytilegum vöxtum. Verður þá kannski hvað 260 þúsund á mánuði og þú hendir alltaf inná lánið og lækkar það. Lánið lækkar og þegar vextir lækka þá getur þú hent meira inn á það. Þarft ekkert að pæla í þessum lánstíma og þú getur borgað eins mikið og þú getur inn á lánið sem ætti að vera 100 þúsund á mánuði meðavið að þú sért að greiða 370.000 kr núna. Þú ert að lækka þá lánið þitt um 1,2 milljónir extra á ári til að byrja með.

Eingöngu vegna þess að eiga góðan buffer ef einhver áföll skyldu dynja yfir, s.s. tekjumissir hjá mér eða maka. Ég bar einmitt þessa valkosti saman í sheets skjalinu mínu og m.v. greiðsluáætlun mína (innborganir inn á höfuðstól) þá munaði það mjög litlu í heildarkostnað hvort ég tæki verðtryggt eða óverðtryggt.