Breytilega vs fasta vexti á vtr. húsnæðisláni

[falcon1]

Sælir félagar,

ég er að kaupa íbúð og verð að taka verðtryggt lán miðað við mína greiðslugetu. Kemst einfaldlega ekki í gegnum greiðslumat fyrir óverðtryggt lán.
Það sem ég er að spá í er samt að Frjálsi lífeyrissjóðurinn sem ég er að taka stærra lánið hjá býður uppá 2,46% breytilega vexti (lækkar í 2,15% um miðjan mánuðinn en breytast ársfjórðungslega) en það er í boði að taka fasta vexti uppá 3,55% út lánstímann (40 ár). Greiðslubyrðin færi þá úr 67 þúsund upp í 78 þúsund.
En svo neyðist ég til að taka lán líka hjá Framtíðinni verðtryggt með alltof háum vöxtum þar sem bankarnir neita að veita mér þessar 2-3 millur sem vantar á milli þar sem lífeyrissjóðurinn lánar bara uppí 70% en að hámarki 20 millur.

Hugsunin með að taka fasta vexti á lífeyrissjóðslánið væri að þá myndi maður verja sig gegn vaxtahækkunum á þeim pakka þar sem lánið hjá Framtíðinni er frekar mikið óhagstætt enda mun ég ráðast á það eins og ég get í hverjum mánuði. En á móti kemur að breytilegu vextirnir hjá lífeyrissjóðnum eru mjög hagstæðir núna í 2,15% um miðjan mánuðinn.

Einhverjir möguleikar sem mér hefur yfirsést haldið þið? Hefði helst viljað geta haft viðbótarlánið (Framtíðin) óverðtryggt.

[Tosmeister]

Ég mundi halda að ef greiðslurnar af þessu lánu séu með því hærra sem þú ræður við þá sé betra að hafa vextina fasta. Ef þú hefur rými fyrir sveiflur og þú getur ráðir við skell ef eitthvað kemur uppá þá getur þú tekið "áhættuna" sem fylgir breytilegum vöxtum.
Annars er aldrei ein rétt lausn í þessum málum þarf að vega og meta marga factora inní

[hagur]

Það er alltaf freistandi að taka breytilega vexti þar sem þeir eru oftast lægri - til að byrja með. En það er ákveðin áhætta fólgin í því. Þeir gætu lækkað ..... en það er mikið líklegra held ég að þeir hækki. Ef þú tekur fasta vexti þá veistu a.m.k hvaða vexti þú ert að greiða næstu 40 árin og þá eru það "bara" verðbætur/verðbólga sem er óvissan (m.v. verðtryggt lán).

Við endurfjármögnuðum húsið sjálf í haust, og þar sem það voru blikur á lofti varðandi verðbólguna, ákváðum við að fara yfir í 100% óverðtryggt. Við völdum að taka fasta vexti í 60 mánuði sem var það lengsta sem boðið var uppá. Ég veit uppá hár hvað ég þarf að greiða af náninu næstu 5 árin sem er ansi þægileg tilhugsun.

Sá eini sem getur séð hvor kosturinn er betri, þegar upp er staðið, er einhver sem sér fram í framtíðina = enginn.

[dori]

Skoðaðu hvaða forsendur eru á bakvið breytilegu vextina. T.d. var ég með lán með breytilegum vöxtum frá Landsbankanum sem breyttust aldrei þau 5 ár sem ég var með það og forsendan var bara "þegar við viljum breyta þeim þá breytum við þeim" en svo hjá LIVE sem ég skoðaði smá lán hjá nýlega þá eru vextirnir 0,75 prósentustigum hærri en einhver vísitala sem er hægt að skoða á internetinu.

Lífeyrissjóðirnir eru flestir ef ekki allir með slíkar forsendur og ef þú skoðar hvernig sú vísitala hefur þróast í gegnum tíðina þá er það að vera undir 3% ekki eitthvað sem þú ættir að taka sem vísu og er líklegt að þeir séu yfirleitt 3,5%+ (hjá LIVE hafa verið 3-4 ár af síðustu 10 þar sem vísitalan sem þeir fara eftir gefur vexti lægri en 3,5% og bara núna síðasta árið sem þeir hafa farið eitthvað vel undir 3%)

3,55% eru sögulega lágir vextir á verðtryggðum lánum, það eru margir sem hafa 4-5% fasta vexti af verðtryggðum lánum sem voru tekin fyrir 2010. Þó svo að það sökki að greiðslubyrgðin hækki um 16,5% þá myndi ég giska á að það verði ódýrara þegar allt er talið eftir á (bara þetta lán í einangrun sem sagt).

Það eru auðvitað aðrir hlutir til að hugsa útí. Hvernig eru uppgreiðsluákvæði (spilar kannski ekki alveg jafn mikið inní þegar það er annað lán sem þú ætlar aðallega að borga niður en samt eitthvað til að skoða)? Fastir vextir þýða oft að það kostar að greiða inná, ég þekki ekki hvernig það er þar sem þú ætlar að taka lán. Svo hefur það að festa vextina og hækka greiðslubyrgði auðvitað áhrif á hversu mikið lán þú mátt taka (uppá greiðslumat).

Bottom line er að þetta er auðvitað ákvörðun sem þú þarft að taka fyrir þig. Ef þú ert að fara að vera með ógeðslegt lán frá Framtíðinni þá er alveg eitthvað hægt að segja um að það geti verið kostur að hafa sem lægsta afborgun á hinu láninu til að geta borgað það lán upp hraðar. Þú virðist alveg hafa pælt í þessu og vera meðvitaður um hvað þetta þýðir allt. Það sem ég vil bara undirstrika er að ef þú ert að pæla í breytilegum vöxtum að skilja hvað breytir þeim vöxtum.

Btw. hvort ertu að skoða jafnar greiðslur eða jafna afborgun? Breytilegir vextir, jafnar greiðslur og verðtrygging er nefnilega alveg killer combó sem ég myndi reyna að forðast ef það er möguleiki. Það er ódýrasta combóið, eins og í lægstar afborganir, en líklega lang dýrast ef þú pælir í heildargreiðslu.

[ColdIce]

Tók íbúðalán í gær, óverðtryggt með breytilegum því það eru lægri greiðslur. Ef vextir rjúka upp þá er minnsta mál að sækja um þak. Þegar vextir hækkuðu í haust þá hækkaði afborgun um 400kr á annarri íbúð sem ég á, svo ég hef ekki of miklar áhyggjur

[falcon1]

Þetta er það sem stendur í lánareglunum um hvernig breytilegu vextirnir eru reiknaðir:

"Breytilegir vextir verðtryggðra lána sjóðsins eru endurskoðaðir á þriggja mánaða fresti, þann 15. febrúar, 15. maí, 15. ágúst og 15. nóvember. Vextirnir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta (15. janúar, 15. apríl, 15. júlí og 15. október) og taka mið af meðalávöxtunarkröfu RIKS21 síðustu þrjá almanaksmánuði að viðbættu vaxtaálagi sem stjórn ákveður, nú 0,8 prósentustig. Stjórn áskilur sér rétt til að miða við annað viðmiðunartímabil, sem og að líta til annarra viðmiða eins og vaxta sem Seðlabanki Íslands ákveður og birtir á vefsíðu sinni, breytinga á ávöxtunarkröfu á ríkisskuldabréfum á markaði og sögulegrar og væntrar verðbólgu. Gildandi vextir eru birtir á vefsíðu sjóðsins."

Hérna er línurit fyrir https://www.keldan.is/market/bonds/RIKS%2021%200414

Miðað við minn útreikning þarf gildið að vera 2,75% til þess að fastir vextir uppá 3,55% séu á sléttu og mér sýnist á stóru myndinni hefði ég verið í mínus (þ.e. gildið virðist vera oftar undir 2,75%) ef ég hefði valið fasta vexti 3,55% (ef þeir hefðu verið í boði 2010 þegar línuritið byrjar).

[falcon1]

Bottom line er að þetta er auðvitað ákvörðun sem þú þarft að taka fyrir þig. Ef þú ert að fara að vera með ógeðslegt lán frá Framtíðinni þá er alveg eitthvað hægt að segja um að það geti verið kostur að hafa sem lægsta afborgun á hinu láninu til að geta borgað það lán upp hraðar. Þú virðist alveg hafa pælt í þessu og vera meðvitaður um hvað þetta þýðir allt. Það sem ég vil bara undirstrika er að ef þú ert að pæla í breytilegum vöxtum að skilja hvað breytir þeim vöxtum.

Btw. hvort ertu að skoða jafnar greiðslur eða jafna afborgun? Breytilegir vextir, jafnar greiðslur og verðtrygging er nefnilega alveg killer combó sem ég myndi reyna að forðast ef það er möguleiki. Það er ódýrasta combóið, eins og í lægstar afborganir, en líklega lang dýrast ef þú pælir í heildargreiðslu.

Miðað við mína útreikninga að þá vegur lægri vaxtaprósentan á lífeyrissjóðsláninu upp þetta mjög óhagstæða lán hjá Framtíðinni miðað við ef ég tæki lán hjá Íslandsbanka sem býður uppá verðtryggt aðallán og verðtryggt viðbótarlán. Hjá Íslandsbanka eru vextirnir 3,4% (br) á aðalláninu og 4,5% (br) á viðbótarláninu. Greiðslubyrði hjá Frjálsa+Framtíðin = 88.000 kr.- (heildarkostnaður miðað við 5% verðbólgu = 110 milljónir), Íslandsbanki = 93.000 kr.- (heildarkostnaður miðað við 5% verðbólgu = 131 milljónir). Sem sagt F+F kemur út sem hagstæðara uppá 21 milljón miðað við að þessar forsendur.
Landsbankinn er með vtr. (3,55% br.)+óvtr. (7% br.) viðbótarlán (15 ár) og niðurstaðan út úr því er 123 milljónir yfir heildartímann en greiðslubyrðin komin uppí 108.000 kr.- á mánuði.

Ég geri mér grein fyrir að ég þarf að sýna aga í að greiða sem mest inná Framtíðar lánið á hverjum mánuði til að minnka heildarkostnaðinn þar enda mjög óhagstætt.

Ps. Ég er mjög fúll yfir að bankarnir eru ekki tilbúnir að brúa þessar 3 milljónir sem ég þarf á svipuðum vöxtum og önnur íbúðarlán og ég neyðist til að taka svona óhagstætt lán hjá Framtíðinni til þess að tryggja mér og hundinum þak yfir höfuðið.

[Viktor]

Afhverju sleppirðu ekki Framtíðinni og tekur lán hjá Íbúðalánasjóði á 2. veðrétti?

Lestu aðeins yfir fyrsta póstinn þinn. Þú gefur upp svo lítið af upplýsingum. Það er hvergi minnst á upphæðir lána eða vexti hjá framtíðinni. Kemur hvergi fram kaupverð né veðhlutfall.

https://www.ils.is/ibudalan/lanategundir/

Dæmi - Lán frá Íbúðalánasjóði og öðrum lánveitanda

Kaupverð íbúðar er 40 milljónir kr. Kaupandi fjármagnar kaupin að hluta með láni frá öðrum lánveitanda á 2. veðrétti að fjárhæð 10 millj. kr. Nýtt lán Íbúðalánsjóði á 1. veðrétti er að hámarki 30 millj. kr. (hámarkslán).

Kaupverð íbúðar er 35 milljónir kr. Kaupandi fjármagnar kaupin að hluta með láni frá öðrum lánveitanda á 1. veðrétti að fjárhæð 15 millj. kr. Nýtt lán Íbúðalánsjóði á 2. veðrétti er að hámarki 13 millj. kr. (hámarkslán að frádregnum lánum á fremri veðréttum).

Kaupverð íbúðar er 24 millj. kr. Kaupandi fjármagnar kaupin að hluta með láni frá öðrum lánveitanda á 1. veðrétti að fjárhæð 10 millj. kr. Nýtt lán frá Íbúðalánasjóði er að hámarki 9,2 millj. kr. (80% veðhlutfall).

[rapport]

Þú varst örugglega búinn að skoða þetta er það ekki?

https://aurbjorg.is/#/husnaedislan

[falcon1]

Fokk, gleymdi alveg að Íbúðalánasjóður lánar á 2. veðrétti. Vissi að ég hefði gleymt einhverju. Það er engin spurning að tala við þá á morgun í staðinn fyrir Framtíðina. Takk fyrir þetta!

[tanketom]

Hvað þarf ég margar kúlur til að taka lán á 30mils ibuð sem fyrstu íbúð?

[Viktor]

Hvað þarf ég margar kúlur til að taka lán á 30mils ibuð sem fyrstu íbúð?

Þarft að eiga 4.5 milljónir og taka lán hjá Landsbankanum.

[asgeireg]

Ég var að kaupa í sumar og fór í óverðtryggt. Tvö lán eitt til 40 ára og hitt til 15 ára. Ég tók fasta vexti á stóra lánið en hitt er á breytilegum.

Ég var með verðtryggt sem fór úr 19 millum upp í 32 millur á 11 árum... takk fyrir HRUNIÐ.

Mín pæling var sú að ég veit að vextirnir geta farið til fjandans á óverðtryggðu, eeennnn það eru engar verðbætur sem að bætast aftan við og fara aldrei eins og á verðtryggða. Ég er að setja séreignarlífeyrissparnaðinn inn á minna lánið og að leggja inn á það ef ég er með eitthvað auka. Það er eitthvað svo fallegt að sjá lánin lækka um hver mánaðarmót eftir að hafa verði með verðtryggt , ég er búinn að lækka lánið um rúman 700 þús á nokkrum mánuðum.

En svo er annar punktur, ég er að borga rúmlega 50 þús hærri afborgun heldur en ef ég hefði tekið verðtryggt, maður þarf að taka það inn í reikninginn ef maður hefur ekki efni á því þá er best að taka lán sem þú veist að þú getur borgað.

[B0b4F3tt]

Ég var einmitt að endurfjármagna mitt 25 ára verðtryggða lán með 3,55 % vexti. Tók óverðtryggt lán með föstum vöxtum (6,6%, læstir í 5 ár) til 20 ára hjá Landsbankanum. Fékk smá afslátt (0,2%) af vöxtunum þar sem veðsetning er undir 50 %. Hefði getið farið í breytilega vexti á láninu (6%) en ákvað að gera það ekki þar sem mig grunar að vextir eigi eftir að hækka í takt við verðbólguna. Í mínu tilfelli munar bara 8 þúsund kalli á mánuði hvort það séu 6 eða 6,6% vextir. Ég vildi frekar hafa fasta tölu næstu 5 árin heldur en breytileikann.