Er eitthvað á Íslandi sem telja mætti skynsama fjárfestingu annað en fasteign?

[Garri]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

[rapport]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

Ávöxtunarkrafa og að bera ávöxtun er ekki það sama.

Að bera ávöxtun er heldur ekki alltaf "gróði".

[Garri]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

Ávöxtunarkrafa og að bera ávöxtun er ekki það sama.

Að bera ávöxtun er heldur ekki alltaf "gróði".

Og?

Eiga menn þá ekki að gera ráð fyrir ávöxtunarkröfu ef þeir eiga eigið fé.. til dæmis að hafa ávöxtunarkröfuna á hæsta innlánsreikningi hjá banka bundnir í aðeins einn mánuð um 5.3% og hægt að fá eitthvað hærra með 100% tryggingu?

Þannig ef mér áskotnast 20 millur, þá hvað.. á ég að notast við þessa útreikninga hér að framan þar sem menn gera aldrei ráð fyrir ávöxtun á eigið fé og reikna mig niður á núll með útleigu?

Oboj.. oboj.. oboj.. segi ég nú bara!

Ps. 5.5% ávöxtun á 20 miljónir eru 1.1 miljón á ári eða um rúm 80k í tekjur á mánuði eftir skatta.

[urban]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

Ávöxtunarkrafa og að bera ávöxtun er ekki það sama.

Að bera ávöxtun er heldur ekki alltaf "gróði".

Og?

Eiga menn þá ekki að gera ráð fyrir ávöxtunarkröfu ef þeir eiga eigið fé.. til dæmis að hafa ávöxtunarkröfuna á hæsta innlánsreikningi hjá banka bundnir í aðeins einn mánuð um 5.3% og hægt að fá eitthvað hærra með 100% tryggingu?

Þannig ef mér áskotnast 20 millur, þá hvað.. á ég að notast við þessa útreikninga hér að framan þar sem menn gera aldrei ráð fyrir ávöxtun á eigið fé og reikna mig niður á núll með útleigu?

Oboj.. oboj.. oboj.. segi ég nú bara!

Ps. 5.5% ávöxtun á 20 miljónir eru 1.1 miljón á ári eða um rúm 80k í tekjur á mánuði eftir skatta.

Já en hérna er búið að vera reikna út miðað við ca 20 - 25 milljóna króna íbúðir og eiga þær ekki skuldlaust.

Ef að þú átt 20 milljóna eign skuldlaust þá máttu alveg gera ráð fyrir meiru en 80 þús á mánuði eftir skatta útúr henni
En það er náttúrulega bara á meðan að leigjandi borgar og ekkert klikkar í íbúðinni.

Sjálfur færi ég samt sem áður áræðanlega þína leið með 20 milljónirnar, inná bankabók eða ríkistryggð skuldabréf, bara vegna þess að þar er áhættan sama sem engin á meðan að hún er alltaf til staðar í fasteignum.

En síðan er það náttúrulega hitt, ég er bara svo helvíti heppinn að þurfa lítið að spá í þessu þar sem að ég á einfaldlega ekki þessar milljónir

[rapport]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

Ávöxtunarkrafa og að bera ávöxtun er ekki það sama.

Að bera ávöxtun er heldur ekki alltaf "gróði".

Og?

Eiga menn þá ekki að gera ráð fyrir ávöxtunarkröfu ef þeir eiga eigið fé.. til dæmis að hafa ávöxtunarkröfuna á hæsta innlánsreikningi hjá banka bundnir í aðeins einn mánuð um 5.3% og hægt að fá eitthvað hærra með 100% tryggingu?

Þannig ef mér áskotnast 20 millur, þá hvað.. á ég að notast við þessa útreikninga hér að framan þar sem menn gera aldrei ráð fyrir ávöxtun á eigið fé og reikna mig niður á núll með útleigu?

Oboj.. oboj.. oboj.. segi ég nú bara!

Ps. 5.5% ávöxtun á 20 miljónir eru 1.1 miljón á ári eða um rúm 80k í tekjur á mánuði eftir skatta.

Hvað varðar mitt sparifé þá vil ég bara ekki að það rýrni m.v. VNV, og jú það er ávöxtunarkrafa.

En ávöxtunarkrafa er eitthvað sem þú getur stjórnað, stýrt með einhverjum hætti.

Búið til verðbréfasafn, reiknað út betu sem hentar þér, verið öruggurí ríkistryggðu o.s.frv. o.s.frv.

Að kaupa fasteign getur ekki borið marktæka ávöxtunarkröfu, frekar eitthvað eins og draum eða væntingar, ekki nema þú sért kominn með nokkurn fjölda eigna og ert farinn að gera þetta á vísindalegan hátt.

Ein eign = happa glappa

Margar eignir = meginmarkgildissetning tölfræðinnar + þekking = stýring á áhættu = það er ekki heppni hvort þú græðir eða ekki.

[Garri]

Ég hlýt að hafa villst á rangan þráð.. hér er verið að spyrja um einhverja skynsama fjárfestingu aðra en fasteign. Ég hef greinilega aðra skoðun á hvernig maður metur helst hvað sé skynsamt og hvað ekki varðandi fjárfestingar, en margir Vaktarar.

N.b. ég reikna ávalt kostnað á eigið fé í öllum mínum fjárhagslegum gerningum. Meira að segja þegar ég kaupi bíl. Þannig reikna ég bæði afskriftir, reksrarkostnað sem og kostnað á eigið fé ef ég á (hef ekki tekið lán til bílakaupa síðustu 20 árin) til að sjá hvað viðkomandi bíll er að kosta mig. Ef ég sleppi kostnaðinum á eigið fé, þá er ég að segja að peningar sem ég á í lausu séu án ávöxtunarkröfu.. sem augljóslega á alls ekki við.

Eins geta Vaktarar kannað áhuga fjárfesta á sameiginlegri fjárfestingu eins og í leiguhúsnæði. Þeir munu að sjáfsögðu reikna ávöxtunarkröfu á sitt fé, hvort sem þeir fá það sem ódýrt lánsfé eða hvort þeir eiga þetta fé sjálfir, enda er alltaf annar valkostur, að leggja peningana inn á 100% tryggðan reikning, kaupa ríkisskuldabréf eða víxla osfv. osfv.

[Garri]

Ha???

Er menn virkilega ekki að fatta að eigið fé hefur og á að hafa ávöxtunarkröfu?

Ávöxtunarkrafa og að bera ávöxtun er ekki það sama.

Að bera ávöxtun er heldur ekki alltaf "gróði".

Og?

Eiga menn þá ekki að gera ráð fyrir ávöxtunarkröfu ef þeir eiga eigið fé.. til dæmis að hafa ávöxtunarkröfuna á hæsta innlánsreikningi hjá banka bundnir í aðeins einn mánuð um 5.3% og hægt að fá eitthvað hærra með 100% tryggingu?

Þannig ef mér áskotnast 20 millur, þá hvað.. á ég að notast við þessa útreikninga hér að framan þar sem menn gera aldrei ráð fyrir ávöxtun á eigið fé og reikna mig niður á núll með útleigu?

Oboj.. oboj.. oboj.. segi ég nú bara!

Ps. 5.5% ávöxtun á 20 miljónir eru 1.1 miljón á ári eða um rúm 80k í tekjur á mánuði eftir skatta.

Já en hérna er búið að vera reikna út miðað við ca 20 - 25 milljóna króna íbúðir og eiga þær ekki skuldlaust.

Ef að þú átt 20 milljóna eign skuldlaust þá máttu alveg gera ráð fyrir meiru en 80 þús á mánuði eftir skatta útúr henni
En það er náttúrulega bara á meðan að leigjandi borgar og ekkert klikkar í íbúðinni.

Sjálfur færi ég samt sem áður áræðanlega þína leið með 20 milljónirnar, inná bankabók eða ríkistryggð skuldabréf, bara vegna þess að þar er áhættan sama sem engin á meðan að hún er alltaf til staðar í fasteignum.

En síðan er það náttúrulega hitt, ég er bara svo helvíti heppinn að þurfa lítið að spá í þessu þar sem að ég á einfaldlega ekki þessar milljónir

Hvort sem þú átt 10%, 20% 70% eða hvað hlutfall þú átt, þá getur þú aldrei reiknað út arðsemi á fjárfestingu nema einmitt reikna inn í fjárfestinguna örugga ávöxtunarkröfu á þitt eigið fé.

[rapport]

Hvort sem þú átt 10%, 20% 70% eða hvað hlutfall þú átt, þá getur þú aldrei reiknað út arðsemi á fjárfestingu nema einmitt reikna inn í fjárfestinguna örugga ávöxtunarkröfu á þitt eigið fé.

Ávöxtunarkrafa er eitthvað sem lýsir væntingum/markmiði með fjárfestingu.

Arður er reiknaður eftirá.

[Garri]

Jahérna.. ertu virkilega að meina að menn geti ekki haft væntingar til arðsemi fjárfestinga eða ?!

[rapport]

Jahérna.. ertu virkilega að meina að menn geti ekki haft væntingar til arðsemi fjárfestinga eða ?!

OK, nú ertu farinn að slá saman hugtökum aðeins of mikið, finnst eins og þú sért að stríða mér...

Arður og ávöxtun er ekki það sama.

Arður er greiddur út yfir tímabilið, ávöxtun eykur verðmæti fjárfestingar.


Ávöxtunarkrafa er svo lýsandi fyrir meira en að kaupa eitthvað og vona að það hækki í verði, að gera það er spákaupmennska.

Þegar þú ert með eina eign, sérstaklega fasteign sem þú getur nánast ekkert gert sjálfur til að hafa áhrif á verðþróun, þá er það spákaupmennska.

Fólk getur sett sér einhver viðmið um ávöxtun og kallað það "ávöxtunarkröfu" en það er einhverskonar "von" frekar en "vísindi".

[urban]

Hvort sem þú átt 10%, 20% 70% eða hvað hlutfall þú átt, þá getur þú aldrei reiknað út arðsemi á fjárfestingu nema einmitt reikna inn í fjárfestinguna örugga ávöxtunarkröfu á þitt eigið fé.

Já þú sagðir sjálfur að 20 millur á bankabók geti skilað mér 80 þús á mánuði eftir skatta.
20 milljóna eign getur skilað mér leikandi meira en 80 þús eftir skatta, ef að ég er tilbúin í að taka áhættuna af því.

20 milljóna eign getur reyndar skilað mér tvöföldu þessu ef að ég er "heppinn" með staðsetningu og leigjendur.

Þannig að jú, það skiptir auðvitað máli hvort að þú eigir 20% í 20 milljóna króna fasteign (semsagt 4 milljónir) eða 100% í henni.

Ef að ég á 20% í henni þá er ég að borga of mikið í vexti af láninu til þess að það borgi fyrir mig að leigja hana út, þá skila 4 milljónir í raun meiru inná bankabók.
En ef að ég á 20 milljóna eign skuldlaust þá er alveg hiklaust betra fyrir mig að leigja hana út en að vera með 20 millur á bankabók.

Þú komst með töluna 20 millur, við vorum að reikna út frá 20 - 25 milljóna fasteignum sem að voru lán á, semsagt eigið fé í þeim var hvergi nálægt þessum 20 milljónum.

Það var einmitt búið að reikna þetta út, hefðiru lesið þráðin almennilega þá hefðiru séð það.

[Garri]

Sé að þetta er næstum vita tilgangslaust.

Síðasta tilraun. Segjum að við eigum 10 miljónir og séum að spá í hvernig við getum ávaxtað þá peninga, rétt eins og þráðarhöfundur er að gera.

Nú einhverjir segja að fasteignakaup séu málið og það megi leigja út fasteignina.

Ok. Við skoðum markaðinn og sjáum eign á 20 miljónir sem okkur lýst á. Þá er það spurningin. Á hvað á að leigja íbúðina. Við reiknum lánskostnaðinn af 10 miljónum sem við þurfum að taka að láni hjá bankanum til að fjármagna kaupin, reiknum rekstrarkostnað eins og fasteignagjöld, tryggingar, viðhald osfv. En hvað, stoppum við þar? Er þetta einasti kostnaðurinn?

Svarið við því er að sjálfsögðu nei. Þessar 10 miljónir sem við leggjum fram sem eigendur eru rétt eins og hlutafé sem menn leggja inn í fyrirtæki sem þeir eiga í, þeir æskja þess að það sé einhver arðsemi á eigið fé, sem sagt, eigendur hafa arðsemiskröfu á þetta eigið fé. Ef þeir sætta sig við lága arðsemiskröfu eða ávöxtunarkröfu á þetta eigið fé, þá geta þeir vissulega haft lægri leigu en ef þetta fé væri lánað af þriðja aðila, engu að síður þarf viðkomandi að gera sér grein fyrir hvort hann er að tapa miðað við þá lágmarks ávöxtun sem boðið er upp á, á markaðinum.

Hér að framan hafa menn reiknað dæmið þannig að það borgi sig ekki að kaupa fasteign og leigja nema eiga visst mikið af peningum. Þetta skil ég þannig að menn hreinlega líti á eigið fé sem frítt fé sem beri enga ávöxtunarkröfu sem er að sjálfsögðu rangt. Rangt þar sem auðvelt er að ávaxta eigið fé með 100% öruggi á þó nokkra vegu og er 5.5% sirka botninn í dag.

Loks. Að kaupa fasteign er að einhverju leiti gambl. Svæði, þróun á fasteignaverði, ófyrirséð útlát, óheppni með leigjendur osfv. gerir það að verkum að menn ættu að sjálfsögðu aðeins að hafa þessi 5.5% sem algeran botn, því auðvelt er að ná mun hærri ávöxtun þarna úti með eigið fé ef menn eru á annað borð til í að taka áhættu, í það minnsta mundi ég reikna með minnst 50% álag á þessa ávöxtun og vilja 7-8% ávöxtun á eigið fé sem þýðir þá ef ég á 10 miljónir sem ég legg í fasteign sem ég legg síðan út í leigu, þá vill ég fá 7-800k á ári sem renntu fyrir þetta fé.

[Garri]

Viðbót:

Gúglaði smá og fann þennan pistil eftir Marinó (sjá hér: http://marinogn.blog.is/blog/marinogn/entry/1191687/). Hann er með þetta nokkuð á hreinu.

Þar segir hann orðrétt:

Hvað með arðsemi eiginfjár?

Í mörgum tilfellum leggur leigusalinn til eigið fé við kaup á fasteigninni. Að sjálfsögðu þarf hann að reikna sér vexti af því framlagi. Eðlilegt er að það sé það sama og vaxtakostnaður vegna þeirra lána sem eru tekin. Í dæminu að ofan eru það 5%, auk arðsemiskröfunnar. Það á sem sagt ekki að skipta máli hvernig húsnæðið er fjármagnað í upphafi, þ.e. með eigin fé eða lánum, eðlilegt er að gera sömu ávöxtunarkröfu á allt fjármagn. Ekki skiptir því máli hvert eiginfjárhlutfallið er eða það breytist miðað við upphaflegt kaupverð eignarinnar.

[nidur]

Nú einhverjir segja að fasteignakaup séu málið og það megi leigja út fasteignina.

Mig langaði bara að hoppa aðeins inn, ég var ekki að mæla með því að fjárfesta í fasteign, heldur reiknaði ég bara út hvenær maður gæti hugsanlega ávaxtað eigið fé með því að kaupa íbúð til útleigu.

Persónulega myndi ég ekki kaupa íbúð til útleigu nema að geta borgað hana út strax.

í það minnsta mundi ég reikna með minnst 50% álag á þessa ávöxtun og vilja 7-8% ávöxtun á eigið fé sem þýðir þá ef ég á 10 miljónir sem ég legg í fasteign sem ég legg síðan út í leigu, þá vill ég fá 7-800k á ári sem renntu fyrir þetta fé.

Miðað við dæmið sem ég setti fram seinast þá var ávöxtunin hjá mér 10% á ári yfir 4 ára tímabil. (5m eign í 15m íbúð)

Ef við borgum hana út 15m seljum hana eftir 4 ár á 15,9m, leigutekjur voru 4,25m eftir skatta og gjöld. Samtals 20,15m

Ávöxtun upp á 5,15m sirka, 1,3m á ári. eða 8% ávöxtun. (ef við reiknum 500k í einhvern viðgerðarkostnað á tímanum. annars 8,5%)

[nidur]

Ef ég væri hinsvegar með pening á bók þá væri það í íslandsbanka á fastvaxtabók 3 mánaða með 5.21% vexti.

Það væri gaman vita hvort að þið hafið séð betri prósentur einhverstaðar annarstaðar á sparireikningum,
með styttri binditíma og fyrir upphæðir í kringum milljón.

[Garri]

Nidur.. það er algjör hugsanaskekkja að reikna hækkun á fasteign sem arðsemi. Fasteign getur vissulega hækkað, en hún getur líka staðið í stað og jafnvel, lækkað.

Þetta ritar Marinó um nákvæmlega þetta atriði:

Kostnaður af leiguhúsnæði og arðsemi

Það sem á að ráða leiguverði er annars vegar kostnaður leigusalans af húsnæði og hins vegar markaðsverð leigunnar. Verð fasteignarinnar á ekki að skipta þar neinu máli, þar sem leigusalinn á húsnæðið áfram, þó svo að það sé leigt út. Hækki verð fasteignarinnar eða lækki er það hagnaður eða tjón fasteignareigandans af því að eiga húsnæðið, en er gjörsamlega óviðkomandi því hvort hann hafi tekjur af því að leiga húsnæðið út. Vissulega hefur fasteignaverð áhrif á þörf eigandans til arðsemi á útleigðu húsnæði, en það veltur ekki síður á skuldsetningu húsnæðisins og fjármögnunarkostnaðinum.

Þess vegna áttu að reikna þér ávöxtunina á eigið fé fyrir utan væntingar á hækkunum á fasteigninni.

[urban]

Sé að þetta er næstum vita tilgangslaust.

Síðasta tilraun. Segjum að við eigum 10 miljónir og séum að spá í hvernig við getum ávaxtað þá peninga, rétt eins og þráðarhöfundur er að gera.
Hellings annar texti sem að er þarna fyrir ofan.

Lestu sértaklega þessi svör hérna sem að ég er að linka í
já og alveg aftur að þínu svari.

Þarna er verið að reikna út hvort að þetta borgi sig eða ekki gagnvart ávöxtun á eigin fé, auðvitað skiptir máli hversu mikið þú átt í eigninni, þar sem að annars hverfur ávöxtunin í lánakostnað og þetta borgar sig alls ekki (einsog fundið er út þarna í svörunum hérna fyrir neðan)

viewtopic.php?p=615086#p615086
viewtopic.php?p=615125#p615125

Ekki segja bara að þú hafir lesið þetta og pósta síðan því sama aftur.

Nidur.. það er algjör hugsanaskekkja að reikna hækkun á fasteign sem arðsemi. Fasteign getur vissulega hækkað, en hún getur líka staðið í stað og jafnvel, lækkað.

Þetta ritar Marinó um nákvæmlega þetta atriði:

Kostnaður af leiguhúsnæði og arðsemi

Það sem á að ráða leiguverði er annars vegar kostnaður leigusalans af húsnæði og hins vegar markaðsverð leigunnar. Verð fasteignarinnar á ekki að skipta þar neinu máli, þar sem leigusalinn á húsnæðið áfram, þó svo að það sé leigt út. Hækki verð fasteignarinnar eða lækki er það hagnaður eða tjón fasteignareigandans af því að eiga húsnæðið, en er gjörsamlega óviðkomandi því hvort hann hafi tekjur af því að leiga húsnæðið út. Vissulega hefur fasteignaverð áhrif á þörf eigandans til arðsemi á útleigðu húsnæði, en það veltur ekki síður á skuldsetningu húsnæðisins og fjármögnunarkostnaðinum.

Þess vegna áttu að reikna þér ávöxtunina á eigið fé fyrir utan væntingar á hækkunum á fasteigninni.

Auðvitað á hann víst að gera það ef að hann er búin að ákveða að kauap í dag og selja 13 jan árið 2020
þá setur hann auðvitað inn hugsanlega hækkun á íbúðarverði inní ávöxtunina, ef ekki aftur á móti þá skiptir það engu máli, en þú verður að lesa svörin hérna betur.

[Garri]

Urban.. las þessi innlegg. Dr3dinn reiknaði út ávöxtun á fasteign og síðan og fékk út að það borgaði sig engan veginn.. nema, ef ég vitna í hans eigin orð:

Auðvelt má sjá að það þarf að eiga mjög stóran/frekar stóran eignarhluta í íbúð/húsnæði svo viðkomandi reikningsdæmi gengur upp sérstaklega á svæðum miðsvæðis.

Þetta er hugsanavilla.

Það á engu að skipta hvort og hversu mikið þú átt í fasteigninni. Þinn eignarhlutur er alveg á sömu forsendum og fé sem lánaaðilar skaffa í dæmið.

Skrítið að væna aðra um að lesa ekki innlegg þegar einasta skýringin á þessu þvaðri getur ekki verið önnur en að menn hreinlega lesa ekki innleggin og eða leggja ekki skilning í þau.

[nidur]

Nidur.. það er algjör hugsanaskekkja að reikna hækkun á fasteign sem arðsemi

Ég skil það sjónarmið, en ég er bara ekki að flækja þetta.

Það sem hann Marino vinur þinn er að taka um er nánast það sama og ég,
helsti munurinn er að hann hugsar ekki um að selja eftir 4 ár, heldur að íbúðin borgi upp lánið að sjálfu sér á lánstímanum.

Og hann ákveður fyrirfram hversu mikinn arð hann ætlar að fá með því að leigja íbúðina

Þá er ætlast til að leiguverð standi undir 5% af 20 m.kr. eða 1.000.000 kr. á ári verðtryggt út leigutímann plús skattar, tryggingar og viðhald. Gefum okkur að skattarnir séu 150.000, tryggingar 50.000 og viðhaldskostnaður 1%. Þar með þarf árleg leigugreiðsla að nema 1.400.000 kr. auk þeirrar arðsemi sem krafist er. Höfum þó í huga að arðsemin reiknast ofan á 1,4 m.kr. en ekki verð húsnæðisins, þ.a. 5% arðsemi er 70.000 kr. og 10% arðsemi gerir 140.000 kr.

Á meðan ég finn út hvað ég gæti hugsanlega fengið fyrir vissa fjárfestingu.

Og til að bæta við þá held ég að titillinn á þessum þræði sé ekki alveg réttur,
fasteign á lánum með verðtryggingu er ekki skynsöm fjárfesting nema að maður geti greitt út sirka 50%

[dori]

Það er kannski frekar átt við að eigið féð þitt er væntanlega þolinmóðara fjármagn en það sem bankinn lánar þér. Ef þú ert ekki með margar eignir og eitthvað kemur uppá þá gæti reynst sumum erfitt að standa sjálfir undir kostnaði af 80% láni í einhvern tíma (maður hefur alveg heyrt um að það taki allt að ár að koma fólki útúr íbúð frá því það hætti að borga).

[Garri]

Og til að bæta við þá held ég að titillinn á þessum þræði sé ekki alveg réttur,
fasteign á lánum með verðtryggingu er ekki skynsöm fjárfesting nema að maður geti greitt út sirka 50%

Hmmmm...

Mitt mat er að fasteign sé ekkert sérstök fjárfesting á Ísland að því tilskyldu að menn verði að hafa leigutekjur af henni.

Þá skiptir það engu hvort þeir eiga fé í þeirri fjárfestingu eður ei.

Hinsvegar er hægt að græða á fasteignakaupum, til að mynda í byrjun bólu, eðlilega með því að kaupa fasteignir á undirverði nú eða vera inn undir í klíkunni og geta leigt á svimandi háum upphæðum til ríkis, stórfyrirtækja eða einhverrar mjólkurkúa.

Hugsa að þetta sé bara orðið nokkuð gott.

[Garri]

Það er kannski frekar átt við að eigið féð þitt er væntanlega þolinmóðara fjármagn en það sem bankinn lánar þér. Ef þú ert ekki með margar eignir og eitthvað kemur uppá þá gæti reynst sumum erfitt að standa sjálfir undir kostnaði af 80% láni í einhvern tíma (maður hefur alveg heyrt um að það taki allt að ár að koma fólki útúr íbúð frá því það hætti að borga).

Það er hinsvegar valid vinkill. Manns eigið fé getur tekið sveiflum og ekki háð greiðsluflæði. Eftir sem áður í útreikningi á leiguverði þá verður að hafa arðsemiskröfu á þetta eigið fé, annars skiptir engu með greiðsluflæðið, þú ert alltaf að tapa ef arðsemin á eigið fé er undir því sem auðveldlega væri hægt að fá, jafnvel þótt þú fáir einhverjar krónur í vasann..

[urban]

Urban.. las þessi innlegg. Dr3dinn reiknaði út ávöxtun á fasteign og síðan og fékk út að það borgaði sig engan veginn.. nema, ef ég vitna í hans eigin orð:

Auðvelt má sjá að það þarf að eiga mjög stóran/frekar stóran eignarhluta í íbúð/húsnæði svo viðkomandi reikningsdæmi gengur upp sérstaklega á svæðum miðsvæðis.

Þetta er hugsanavilla.

Það á engu að skipta hvort og hversu mikið þú átt í fasteigninni. Þinn eignarhlutur er alveg á sömu forsendum og fé sem lánaaðilar skaffa í dæmið.

Skrítið að væna aðra um að lesa ekki innlegg þegar einasta skýringin á þessu þvaðri getur ekki verið önnur en að menn hreinlega lesa ekki innleggin og eða leggja ekki skilning í þau.

hvað er svona erfitt við að skilja þetta ?

þú segir að 20 millur inná bankabók gefi mér 80 þús á mánuði í vasann eftir skatta.

Sem að þýðir að ef að ég á 20 millur og hef 80.001 krónu útúr því á mánuði, að setja aurinn í fasteign, þá er ég með réttu að hagnast á því að kaupa mér fasteign
Ef að ég fæ 79.999 þá er ég að tapa á því á fá mér fasteign.

Þessi dæmi hérna fyrir neðan er GRÍÐARLEG einföldun...

20 milljóna fasteign sem að ég á skuldlaust skilar hún mér meiri peningi í vasan eftir skatta, þar að leiðandi borgar þetta sig.
20 milljóna hlutur í 40 milljóna fasteign væri líklegast nokkurn vegin á pari
20 milljóna hlutur í 80 milljóna fasteign þá væri ég að tapa á því.

Þar að leiðandi skiptir jú alveg hellings máli ef að það er verið að tala um ávaxta peningana sína hvort að maður skuldi 0% - 50% eða 80%
þar sem að ef að skuldirnar eru of stór hluti af heildinni þá étur lánið niður ávöxtunina, það er, ávöxtunin verður minni en 5,5% sem að bankareikningurinn getur skilað mér.

Ef að ég á 20 milljónir og kaupi mér 20 milljóna íbúð og leigji hana út þá hef ég það betra en þú með þínar 20 millur inná bankabók.
Ef að ég á 20 millur og kaupi mér 80 milljóna íbúð þá hef ég það verr.

Auðvitað skiptir máli hversu stór eignarhlutinn er í íbúðinni, annað er bara þvæla.


En það breytir því svo sem ekki, ég líklegast myndi ekki kaupa mér fasteign

[rapport]

Hvað er þetta með þræðina sem rapport startar, enda alltaf í einhverju tómu rugli...

[dori]

Það er kannski frekar átt við að eigið féð þitt er væntanlega þolinmóðara fjármagn en það sem bankinn lánar þér. Ef þú ert ekki með margar eignir og eitthvað kemur uppá þá gæti reynst sumum erfitt að standa sjálfir undir kostnaði af 80% láni í einhvern tíma (maður hefur alveg heyrt um að það taki allt að ár að koma fólki útúr íbúð frá því það hætti að borga).

Það er hinsvegar valid vinkill. Manns eigið fé getur tekið sveiflum og ekki háð greiðsluflæði. Eftir sem áður í útreikningi á leiguverði þá verður að hafa arðsemiskröfu á þetta eigið fé, annars skiptir engu með greiðsluflæðið, þú ert alltaf að tapa ef arðsemin á eigið fé er undir því sem auðveldlega væri hægt að fá, jafnvel þótt þú fáir einhverjar krónur í vasann..

Mín sýn á þetta er sú að ég myndi ekki fara í að kaupa og leigja út húsnæði (hvort sem það er atvinnu- eða íbúðarhúsnæði, sérstaklega samt ef það er íbúðarhúsnæði) nema ég væri með nógu margar eignir til að hafa líkurnar með mér þannig að einn og einn slæmur leigjandi rústi ekki öllu. Eða ef ég ætti húsnæðið alveg eða svo gott sem. Að ég gæti auðveldlega staðið undir því að borga af lánum þó svo að það komi magur ár í þessu.