að kaupa íbúð með vin

[frikkir]

Mig langar að kaupa íbúð en þrátt fyrir að ég eigi slatta í útborgun þá fæ ég svo lágt greiðslumat að það er nánast ógerlegt. Þar sem ég vil ekki flytja út á land þá fór ég að velta fyrir mér hvort það væri sniðugt að kaupa með vinkonu minni. Ég á talsvert meira en hún í útborgun svo ég veit eiginlega ekki hvernig þetta myndi virka. Hefur einhver hér reynslu af svona?

[jonsig]

Hægt að redda hlutunum svona, en ef þú þarft að flytja og selja útaf einhverri af óendalega mörgum ástæðum þá er þetta milljón kall pakki að skipta út húsnæði og afsláttar stimpilgjaldið er bara single use only.

[ABss]

Peningar eiga það til að flækja málin. En þetta þarf ekki að vera vitlaust, bara hafa eins margt og hægt er á hreinu áður en nokkuð er gert

[Njall_L]

Þetta er vel hægt ef þið getið staðist greiðslumat saman. Hinsvegar er mjög mikilvægt að vera með ÞINGLÝSTAN eignaskiptasamning á eigninni þar sem þið skiptið eignahlutfalli ykkar á milli og mögulega tekið fram hvað gerist ef annar aðilinn vill selja sinn hluta, upp á forkaupsrétt hins aðilans og setja inn tímaramma á því þannig að annar aðilinn geti ekki bara selt sinn hluta einn daginn.

Hitt er hvernig eigninni skal vera skipt á milli ykkar. Þú borgar miðað við lýsingu stærri hlut í útborgun en ætlið þið að borga jafnt af láninu? Eða borga það hlutfallslega miðað við útborgun og skipta eigninni þannig?

Þið þurfið líka að hugsa um hvað gerist ef annar aðilinn hefur ekki tök á að standa í greiðslum alltaf. Getur hinn aðilinn tekið þær greiðslur á sig til að létta undir eða er hætta á að þið getið misst eignina?

Þetta er þó bara brotabrot af þeim spurningum sem þið þurfið að spyrja ykkur, það er svo margt sem spilar inn í svona fjárfestingar.

Sjálfur myndi ég mæla gegn þessari hugmynd eins og þú setur hana fram þar sem þið eruð bæði að kaupa fyrstu eign. Bæði er það dýrt eins og Jonsig tekur fram og það er bara hægt að nýta greiðslu á séreignarsparnaði inn á lán á fyrstu þinglýstu eign á manns eigin nafni, svo þið mynduð bæði nýta það í þessa eign. Fyrir mér eru það miklar fórnir færðar fyrir eign sem þið ætlið væntanlega ekki að eiga til frambúðar og þar sem þið eruð bæði í þeim aðstæðum að vilja flytja út einn daginn ef þið finnið maka t.d.

Ég myndi frekar mæla með því að taka sjálfur saman nákvæmlega þína innkomu og útgjöld upp á krónu og finna út hvaða breytingar þú þarft að gera til að safna sjálfur fyrir útborgun innan þess tíma sem þér finnst ásættanlegur. Ef þú stenst ekki greiðslumat er líka rétt að skoða á því hvað fellir þig þar og sjá hvort þú getir breitt þeim aðstæðum. Það er líka mjög fínt að taka mark á greiðslumatinu, ef það segir að þú getir ekki keypt íbúð á því verði sem þú ert að hugsa um er það líklegast rétt. Sjálfum fannst mér það alltaf mjög óraunhæft og ýkt en eftir að hafa farið í gegnum það og keypt eigin húsnæði þá myndi ég segja að það væri bara nokkuð rétt.

[frikkir]

Flestir eiga nú ekki fyrstu eign til frambúðar svo að ég sé ekki hverju það skiptir í þessu samhengi. En vitið þið hvernig þetta virkar með skiptinguna? Gætum við bæði borgað jafn mikið á mánuði þó svo að ég eigi meira í íbúðinni?

[Njall_L]

Flestir eiga nú ekki fyrstu eign til frambúðar svo að ég sé ekki hverju það skiptir í þessu samhengi.

Vegna þess að sem tveir sjálfstæðir aðilar þá veltur "til frambúðar" á öðru heldur en hjá einum einstakling eða pari sem er að kaupa sýna fyrstu eign. Án þess að vita framtíðarplönin ykkar þá má áætla að þið munið eiga þessa fyrstu eign styttra heldur en einstaklingur eða par. Hvort þið viljið fórna öllu því sem fylgir kaupum á fyrstu eign er samt auðvitað eitthvað sem þið þurfið að meta sjálf, vildi bara benda á þetta.

En vitið þið hvernig þetta virkar með skiptinguna? Gætum við bæði borgað jafn mikið á mánuði þó svo að ég eigi meira í íbúðinni?

Þú ættir að heyra í bankanum/lánadrottni sem þið ætlið að taka lán hjá með þetta. Í versta falli gætuð þið keypt með 50/50 láni ykkar á milli og síðan gert sér eignaskiptasamning þar sem þá hún afsalar sér ákveðnu eignahlutfalli yfir til þín til þess að jafna út mismun á útborgun.

[pattzi]

Já ætti að vera hægt held ég


En veit einhver hvernig það er ef maður er giftur getur maður skráð samt fasteignina t.d bara á annann aðilann???

[Kristján Gerhard]

En veit einhver hvernig það er ef maður er giftur getur maður skráð samt fasteignina t.d bara á annann aðilann???

Já, en hún er samt alltaf sameign óháð því hvern hún er skráð á nema gerður sé kaupmáli.

[pattzi]

En veit einhver hvernig það er ef maður er giftur getur maður skráð samt fasteignina t.d bara á annann aðilann???

Já, en hún er samt alltaf sameign óháð því hvern hún er skráð á nema gerður sé kaupmáli.

Já engar áhyggjur af því

bara spá ef annar aðilinn er á vanskilaskrá hvort se hægt ad kaupa íbúð á einni kennitölu

Bara verst að við eigum raunar enga útborgun þannig séð... En ég á að geta keypt samkvæmt bankanum og flýg í gegnum greiðslumat

[Opes]

... það er bara hægt að nýta greiðslu á séreignarsparnaði inn á lán á fyrstu þinglýstu eign á manns eigin nafni, svo þið mynduð bæði nýta það í þessa eign.

Þetta er ekki alveg rétt. Ég er búinn að selja fyrstu eignina mína og kaupa aðra og fæ að nota greiðslu á séreignarsparnaði inn á lánið. Held að það hafi hinsvegar verið leyft af því að ég var að nýta úrræðið áður, fyrir einhverja dagsetningu. Það gæti hinsvegar verið að það sé þannig núna fyrir nýskráningar.

[GullMoli]

... það er bara hægt að nýta greiðslu á séreignarsparnaði inn á lán á fyrstu þinglýstu eign á manns eigin nafni, svo þið mynduð bæði nýta það í þessa eign.

Þetta er ekki alveg rétt. Ég er búinn að selja fyrstu eignina mína og kaupa aðra og fæ að nota greiðslu á séreignarsparnaði inn á lánið. Held að það hafi hinsvegar verið leyft af því að ég var að nýta úrræðið áður, fyrir einhverja dagsetningu. Það gæti hinsvegar verið að það sé þannig núna fyrir nýskráningar.

Rétt, ef þú selur og kaupir svo aðra eign innan árs þá geturðu flutt úrræðið yfir á þá eign/lán.

[Tbot]

Ef þú ætlar að kaupa íbúðina með öðrum, þá skaltu vera með allt skjalfest og þá á ég við allt skjalfest.
s.s. eignarhluti, afborganir, ef annar aðili borgar ekki sinn hluta og slíkt. Einnig ef það þarf að selja íbúðina.

Þó þið séuð vinir núna þá þá geta hlutir breyst og einhverjar verstu deilur sem þú getur lent í eru um peninga og það hefur splittað fjölskyldum.

Ef annar aðili er á vanskilaskrá þá eru hlutirnir margfalt flóknari. Því sá aðili má ekkert eiga, þá er gengið að því.

Ein einföld spurning, ef sá sem þú ætlar að kaupa með borgar ekki sínar afborganir, getur þú dekkað þann hluta líka?

[pattzi]

Ef þú ætlar að kaupa íbúðina með öðrum, þá skaltu vera með allt skjalfest og þá á ég við allt skjalfest.
s.s. eignarhluti, afborganir, ef annar aðili borgar ekki sinn hluta og slíkt. Einnig ef það þarf að selja íbúðina.

Þó þið séuð vinir núna þá þá geta hlutir breyst og einhverjar verstu deilur sem þú getur lent í eru um peninga og það hefur splittað fjölskyldum.

Ef annar aðili er á vanskilaskrá þá eru hlutirnir margfalt flóknari. Því sá aðili má ekkert eiga, þá er gengið að því.

Ein einföld spurning, ef sá sem þú ætlar að kaupa með borgar ekki sínar afborganir, getur þú dekkað þann hluta líka?

Efast um að sá sem setti innleggið inn sé á vanskilaskrá eða sá sem er að kaupa með honum...


En ég ákvað að spyrja líka með þetta hvort t.d ef maður væri giftur hvort það væri hægt að kaupa íbúð bara á annari kennitölunni /öðru nafninu..

Því við erum bæði á vanskilaskrá en ég losna þaðan í oktober 2020 hún c.a 2022 miðað við að kröfuhafarnir taka ekki út fyrr en skuldirnar eru alveg greiddar verið að greiða inná þær...


Bankinn minn sagði sem ég já er á vanskilaskrá hjá en losna þaðan nuna i oktober talaði um að ég gæti keypt íbúð daginn eftir að ég losna af vanskilaskrá en þau töluðu um ef maður er giftur er oftast báðir aðilarnir að kaupa ....En veit svosem ekkert meira...


Eigum enga útborgun en gæti selt bílana sem ég á t.d þá er ég kominn með góða útborgun....Þeir eru ekki teknir þó maður sé á vanskilaskrá bara rétt meðan að ég held að manni sé stefnt og þannig þá er athugað hvort þú eigir bíl og einhvað... En ég mætti aldrei þegar það var gert enda hafði ég ekkert að segja enda já allt mjög gamalt og var ungur og vitlaus í dag að reyna laga hlutina frekar en gera þá verri

Er líka þannig manneskja að ég verð alltaf að klára borga alla reikninga um hver mánaðarmót og geri það alltaf 7.9.13 nema kannski já fyrir 5-6 árum þá skuldsetti ég mig allt of mikið og er enn að vinna mig út úr því og klárast í oktober 2020 vandamalið er bara að þeir sem maður skuldar hafa stefnt manni mörgum arum seinna og þa er það sett inna vanskilaskrá sem dagsetninginn kannski 3 árum seinna ... en á að detta út 4 árum eftir skráningu þar veit ég ef þú greiðir ekki


En jájá bara pælingar í mér ....
T.d varðandi okkur þá myndi afborguninn alltaf koma frá mínum reikning ... Hún hefur nóg með að borga skuldir + mat þénum einhvað svipað


En jájá best að tala við einhvern fróðari um þetta á ekkert heima á vaktinni kannski hahahah

[rapport]

Hugmyndirnar að útfærslu hér að ofan eru flestar góðar.

50/50 eignarhald og þ.a.l. 50/50 fjármögnun meikar perfect sens.

Áhættan er fólgin í því, hvað gerist ef annar aðilinn fer í þrot, fer að skulda og lendir í vanskilum og er hugsanlega kominn í mínus vegna kostnaðar þegar selja þarf eignina og gera þarf allt upp. Það er fúlt ef egnin manns er seld ódýrt á uppboði því hinn aðilinn gat ekki staðið sig.

Til að draga úr þeirri áhættu þá mundi ég reyna að fjármagna sem mest hjá ILS og lífeyrissjóðum sem bjóða úpp á úrræði þegar fólk lendir í vandræðum, að lengja í lánum eða með því að bæta afborgun við höfuðstól o.s.frv.

Hvað gerist ef einn vill svo selja eftir þrjú ár en hinn ekki? Eða annar aðilinn eignast drepleiðinlegan maka? Hvernig verður umgengni?

Þá skiptir líka máli, ef allt fer í kalda kol, geta aðilar flutt aftur til foreldra og leigt út eignina?

Að kaupa eign á viðráðanlegu verði og reyna byggja upp eignarhlut sem hægt er að selja seinna og nota þá sem útborgun upp í aðra íbúð er ekki vitlaust, áhættan er alltaf einhver en grunnreglan í þessum fjárfestingum er sú sama og öðrum "no guts no glory" ef þú þorir ekki og tekur engar ákvarðanir þá tekur þú heldur aldrei neinar góðar ákvarðanir...

[frikkir]

Takk allir fyrir góð svör. En vitið þið hvernig það myndi virka ef annar borgar meira í útborgun en afborgunum skipt jafnt?

[appel]

Mér finnst þetta almennt séð ekki skynsamlegt að fara út í. Mæli ekki með þessu.

Leiguverð hefur lækkað og það ætti að vera einfaldara fyrir ykkur að leigja saman frekar en að kaupa. Miklu minni áhætta og minna umstang.

[halldorjonz]

Leigið ykkur bara íbúð saman, safnaðu meiri pening, lagaðu greiðslumatið þitt ef þú ert ekki viss hvernig spurðu bankann hvað þú þarft að gera til að laga það, keyptu svo þegar þú ert kominn í góð mál finnst þetta allavega mun skynsamlegra

[hagur]

Þetta myndi mér aldrei detta í hug að gera.

[rapport]

Takk allir fyrir góð svör. En vitið þið hvernig það myndi virka ef annar borgar meira í útborgun en afborgunum skipt jafnt?

Já.

MV-x-y=2H

Eignahlutföllin í eigninni skiptast svo (x+H)/MV og (y+H)/MV


MV = Markaðsvirði + allar þóknanir við kaup.
X = útborgun aðila 1
Y = Útborgun aðila 2
H = Höfuðstóll lána (hvor aðili þarf að fjármagna sitt H)

Þegar þið seljið eignina, þá skiptist söluandvirðið eftir eignahlut.

Dæmi:

Þið kaupið eign upp á 30 milljónir, X á 2 milljónir en Y á 4 milljónir.

Hvor aðili þarf að fjármagna 12 milljónir með lánum.

Eignahlutfall X er 14/30 (46,7%) og Y er 16/30 (53,3%)

Þið eigið eignina í fimm ár og seljið hana á 36 milljónir

X fær 16,8 milljónir en Y fær 19,2