spjallid.is

Nú er maður farinn að skoða íbúðir, markmiðið er verðbil 30-50 milljónir, fer eftir því hvort maður sé að kaupa til skamms eða langs tíma. Það er enn óákveðið.

Nú leita ég ráða. Mig vantar góð ráð varðandi hvað skal hafa í huga þegar íbúð er valin. Er spenntastur fyrir 101 þar sem ég hef engan áhuga á því að reka bíl.

Nú keypti félagi minn íbúð í Laugardal sem svo í ljós að þurfti að fara í 4 milljóna króna endurnýjun á skolpi.

Hvernig losnar maður við svona óvæntar uppákomur? Hvað skal hafa í huga? Hvað eru dýrustu viðgerðir sem flest hús þurfa reglulega og á hvaða tíma fresti?

Þak, dren, gluggar, pípulagnir og rafmagn, maður heyrir að það þurfi að huga að þessu, en hvernig á maður að meta þetta?

Takk

Sallarólegur skrifaði:...
Þak, dren, gluggar, pípulagnir og rafmagn, maður heyrir að það þurfi að huga að þessu, en hvernig á maður að meta þetta?
...

Fá þar til gerðan aðila til þess. Jú, það kostar einhverja tugi þúsunda. Það er hinsvegar ekki stórfé þegar staðið er í fasteignaviðskiptum þar sem oft á tíðum er sýslað með aleiguna.

Menn hika ekki við að fara með bíla í söluskoðun en svíður að borga fyrir úttekt sérfræðings á húsnæði.

Að þessu sögðu þá getur slíkur aðili að sjálfsögðu ekki skoðað það sem hann ekki sér, s.s. eins og lagnir og innviði. Hinsvegar eru þetta yfirleitt reynsluboltar sem að getur verið gott að hlusta á. Auk þess að vera upplýstari um ástand fasteignarinnar verður til skýrsla sem að er mögulega hægt að nota til að hafa áhrif á verð.

K.

ég segi bara gangi þér vel að finna ásættanleg íbúð í 101 á þessum pening

Það eru nokkur ráð:

Varðandi skolp, ef húsið er yngra en c.a. 25 ára þá áttu að vera nokkuð safe.

Í eldri húsum er ekki spurning að láta mynda. Pottrörin eru ekki eilíf.
kostnaður c.a. 30 til 60 þús.

Rafmagn, vanur maður fljótur að sjá ástandið þar.

Smiður, ástand á þaki og mögulegir lekar, gler ok, og gluggar.

Getur líka keypt þjónustu af verkfræðistofu, sem metur allt nema skolpið, þar slær ekkert út myndun af rörum.


Það er rík skoðunarskilda á kaupanda eldra húsnæðis og málaferli eru kosnaðarsöm ásamt því að niðurstaða er ekkert örugg.

Þannig að eyða kannski 200 þús í að athuga eign fyrir 40 til 50 milljónir. Í mínum huga er það ekki spurning.


Síðan er það alltaf spurning hvort þú þekkir einhverja iðnaðarmenn sem geta hjálpað.

kjartanbj skrifaði:ég segi bara gangi þér vel að finna ásættanleg íbúð í 101 á þessum pening

Takk

http://fasteignir.visir.is/property/229 ... 3&index=10

http://fasteignir.visir.is/property/229 ... 23&index=1

http://fasteignir.visir.is/search/resul ... stype=sale

Góð pæling með íbúðakaup er að kaupa íbúð sem þú veist að er auðvelt að selja aftur.
Það er oft þannig að þó þér lítist vel á einhverja íbúð þá er ekkert endilega að meginþorri íbúðakaupenda myndi vilja kaupa hana, sem þýðir að potential kaupendahópur er minni, sem þýðir að þú ert mun lengur að selja og þarft jafnvel að lækka verðið.

Svo er kjallaraíbúð eitthvað sem ég myndi forðast, því ef það er vandamál með vatn, skolp, regnvatn, dren, eða hvaðeina þá verða kjallaraíbúðir oft fyrir barðinu á slíku.

Staðsetning er eitthvað sem er persónubundið. Sumir vilja bara vera í fínu úthverfi og keyra í alla þjónustu.
En ég myndi samt skoða nálægð við ákveðna grunnþjónustu, s.s. alla skóla, sund/íþróttahús, verslun... því þó þú þurfir ekki á leikskólum að halda þá gæti næsti kaupandi pælt mikið í því.

Og já, ef þú ert að skoða í 101, þá þarftu að pæla í bílastæðum jafnvel þó þú átt ekki bíl.

Svo finnst mér persónulega kostur að búa helst í íbúðahúsnæði, og með fjölbýli þá er betra að dreifa kostnaði við viðhald heldur en ef þú myndir t.d. kaupa íbúð í kjallara í einbýli eða íbúð í húsi með 2-3 íbúðum.

Ég er einmitt að selja mína ,,fyrstu íbúð" eða sko okkar fyrstu íbúð.
Ég hef búið þarna í 6 ár og við fórum þangað því:

1. algjörlega miðsvæðis, það er allt þarna og tekur enga stund að fara á stofnæðar. Nefndu það, það er þarna nálægt.
2. Leikskóli í 1-2 min fjarlægð, grunnskóli í 4 min fjarlægð.
3. Barnvænt hverfi, leiktæki, sparkvöllur, körfuboltavöllur. Breiðablik, HK og Gerpla starfa í þessu hverfi, allar íþróttirnar sem skipta máli
4. Þvottahús og bílskúr
5. Mjög lítið viðhald sem þarf á þessum álhúsum.
6. Hjólaleiðir eru brilljant þarna, hjólastígur beint upp að skólanum mínum á hringbraut 101.

Við erum að selja því okkur vantar auka herbergi, en verðum bara hinum megin við stóru götuna. Þetta hverfi er algjörlega sniðið að fjöldskyldufólki.

http://fasteignir.visir.is/property/229333

Ég myndi bæta 107 og 105 í leitina. Partar af þeim póstnúmerum eru mjög miðsvæðis. Háskólinn í kringum Melina er í 107 og hverfið í kringum Hlemm er í 105. Er sjálfur 100 metrum frá Hlemmi í 105 og finnst það vera alveg í miðbænum.

Myndi forðast fjölbýli með lágt hússjóðsgjald. Annars verður allt minniháttar viðhald vesen.

Ef þú ert að skoða Arnarhlíðina myndi ég skoða í kringum Hamraborgina líka, mjög góðar samgöngur þangað og hjólastígur beint niðrí bæ í gegnum nauthólsvík sem ætti að styðja bíllausan lífstíl.

Margir í kringum mig hafa farið þá leið að velja fyrstu íbúð frá "ódýrari" svæðum og uppfæra svo og taka meiri hækkun með sér. (ath. getur lent í því að allt hækki ekki bara ódýrarar eignir)

Getur t.d. fengið 80fm í 111/hjöllunum/völlunum á jafnmikið (eða minna) og 40-55fm í 101. (ekki algilt)

Ég og frúin fluttum til foreldra í 6máunði til að geta safnað af alvöru fyrir innborgun annars tekur þetta alltof langan tima.

Fermetrafjölda og fjöldi herbergja skiptir máli en ekki öllu máli. Mikið af nýjum íbúðum eru hannaðar illa (t.d. úlfarsfellið og nýju blokkirnar í mósó) - þ.e. mjög margir fm en nýtast ekki endilega vel og eru á 45-55mkr.

Oft má finna leynda fjársjóði sem geta jú vissulega lent í viðhaldi eins og t.d. bakkarnir sem eru mjög ódýrir (erfiðari í endursölu og ekkert spess skóli)
-margir fm
-mörg herbergi
-misvelfarin

Oft dugar að mála íbúðir, setja nýtt IKEA eldhús og nýtt ódýrt bað þá er búið að bjarga sumum af þessum íbúðum. Mikið af íbúðum eru að koma inn núna þar sem iðnaðarmenn hafa keypt ódýrt og fixað þær upp.

Getur verið sniðugt að taka kort af höfuðborgarsvæðinu og gera svo lista með hlutum sem þú/þið viljið eins og t.d. geta labbað í búð, labba í sund, labba í bakarí, hafa einhverja veitingastaði í hverifnu osfr. Svo bara merkja hverfi útaf kortinu sem hafa ekki nauðsynlegar þjónustur. Ég missti t.d. algjörlega áhuga á Fossvoginum, Grafarholtinu, Úlfarsfelli, Norðlingaholtinu, hluta af laugardalnum, hluta af grafarvoginum og hluta af Árbænum með svona pælingum.

Ekki kaupa of gamal og heldur ekki of nýtt.

Hélt að ég væri að kaupa mig frá veseni með því að kaupa nýtt en gallamál og vesen við að allir séu nýjir og viti ekki hvernig hlutirnir ganga fyrir sig = skemma virkilega gleðina við það flytja í nýtt hús.

Var að selja mína fyrstu eign, sem var í Hraunbænum og það var í stigagangi sem var virkilega vel hirtur, bara herbergin orðin of lítil fyrir unglingana á heimilinu, mæli með Hraunbænum, stutt í strætó, stutt út á næstu aðalbraut, fínt að hafa dalinn til að njóta náttúrunnar, fín skóli og krakkar fá ókeypis á Árbæjarsafnið á sumrin = hanga þar hafa það fínt.

Fá fagmann til að skoða eignina. Hef heyrt góða hluti um Simma hjá fagmat sem dæmi. http://www.fagmat.is/

Ekki vera svo með órauhæfar væntingar. Ef þú kaupir 30-40 ára gamla eign, þá eru yfirgnæfandi líkur á að eitthvað sé að, hvort sem það er eitthvað smotterí hér og þar eða eitthvað stærra. Fínt að fá fagmann til að skoða uppá að minnka líkurnar á að það sé eitthvað stórt og dýrt sem þarf að fara í mögulega fljótlega eftir kaup.

Ég hef skoðað ansi margar íbúðir í þó nokkurn tíma, víðsvegar, er svona að pæla að flytja Ég myndi segja að það séu svona 10% íbúðanna þar sem "ekkert er að" eða "ekkert þarf að gera", en það er alltaf eitthvað sem er annaðhvort nýbúið að gera eða þarf að fara gera, t.d. mála/múra, eða laga þak, skipta um glugga, o.s.frv. Það er ALLTAF eitthvað sem þarf að gera alltaf í húsum sem eru orðin yfir 30 ára gömul. Það er bara það sem er utanhúss og svona húsverndarviðhald, ekki nýtt eldhús eða baðherbergi, sem þarf oft að skipta um í eldra húsnæði.

Þú getur alveg áætlað lágmark 200 þús í viðhaldskostnað á ári fyrir 3-4 ja herbergja íbúð í eldra fjölbýlishúsi, þ.e. bara framkvæmdakostnað ekki rekstrarsjóðsfé.

Svo eru þessar eignir sem eru miðsvæðis í Reykjavík flestallar orðnar 50-70 ára gamlar.

líka til: http://fasteignaskodun.is/

Ég myndi líka pæla í áveðurshlið hússins, útsýni og mannaferðum við innganga t.d.

Númer eitt, tvo og hundrað að ekki kaupa nema það sé gott húsfélag með góðan sjóð. Einnig að það húsfélag sé vel tryggt, á íbúð sem var byggð árið 2001 og við erum núna að láta laga hluti sem húsfélagið er 100% að greiða án lána.

Samkvæmt tveimur tjónaköllum þá hefur tjón vegna vatns aukist, kannski því að þegar allt gekk svo vel hérna þá voru íbúðum hent upp basicly á no time og slakari reglur/vinskapur.

Þannig að athugaðu hvort húsfélagið sé tryggt fyrir vatni, flest eru bara tryggð fyrir vatns tjóni að utan. Þá kveikir ekki fólk að það tryggir ekki rassgat inni nema þú ert með sér tryggingu sjálfur. Þannig að tryggðu fyrir öllu vatnstjóni því að ef t.d. það leikur hjá nágrana þínum fyrir ofan niður í vegginn þinn og þú ert ekki tryggður sjálfur fyrir því þá þarftu að greiða NEMA þú getur sannað að nágraninn sýndi vanrækslu með viðhald og lét þetta gerast. Þá borga hans tryggingar þitt, húsfélagið að utan og hann sjálfur inni hjá sér. Búið að vera mikill bardagi hérna í húsinu út af þessu sem ein lítil trygging hefði getað coverað.

Einnig er gott að athuga í lokinn hvort fyrri verk, viðhald eða álika voru gerð af fagmönnum eða hvort fyrrum eigandi ''fiffaði'' þetta til sjálfur og athuga hvort það sé þá nógu vel gert meðavið reglurgerðir.

Dr3dinn skrifaði:Getur verið sniðugt að taka kort af höfuðborgarsvæðinu og gera svo lista með hlutum sem þú/þið viljið eins og t.d. geta labbað í búð, labba í sund, labba í bakarí, hafa einhverja veitingastaði í hverifnu osfr. Svo bara merkja hverfi útaf kortinu sem hafa ekki nauðsynlegar þjónustur. Ég missti t.d. algjörlega áhuga á [b]Fossvoginum[\b], Grafarholtinu, Úlfarsfelli, Norðlingaholtinu, hluta af laugardalnum, hluta af grafarvoginum og hluta af Árbænum með svona pælingum.

Fyrir forvitnis sakir, hvað varð til þess að þér líkaði ekki við Fossvoginn?

nidur skrifaði:Ég myndi líka pæla í áveðurshlið hússins, útsýni og mannaferðum við innganga t.d.

Þetta.

Bý í blokk þar sem svalirnar og stofuglugginn hjá íbúðunum á fyrstu hæð eru við inngangana að stigagöngunum, og það gerir það að verkum að svalirnar hjá þeim nýtast ekkert (ekkert næði) og allir eru eðlilega alltaf með dregið fyrir stofugluggann, enda eru gestir og gangandi nánast inn í stofu hjá þeim.

Mæli einnig með því að fá fundargerðir frá húsfélagi, það sem kemur fram í yfirlýsingu húsfélags eru bara SAMÞYKKTAR framkvæmdir, ekki ef það hefur verið rætt og er planað að fara í tilboðsgerð á næstu árum o.s.frv.
Þó það líti allt ágætlega út að utan, þá geta verið lekar og fleira í öðrum íbúðum sem húsfélagið þarf að taka á sig, og ef það er ekki til í sjóðnum fyrir þeim framkvæmdum, þá borgar þú þinn hlut. Getur auðveldlega hlaupið á nokkrum milljónum per íbúð ef það er farið að hugsa um að fara í múrviðgerðir og klæða.

KristinnK skrifaði:

Dr3dinn skrifaði:Getur verið sniðugt að taka kort af höfuðborgarsvæðinu og gera svo lista með hlutum sem þú/þið viljið eins og t.d. geta labbað í búð, labba í sund, labba í bakarí, hafa einhverja veitingastaði í hverifnu osfr. Svo bara merkja hverfi útaf kortinu sem hafa ekki nauðsynlegar þjónustur. Ég missti t.d. algjörlega áhuga á [b]Fossvoginum[\b], Grafarholtinu, Úlfarsfelli, Norðlingaholtinu, hluta af laugardalnum, hluta af grafarvoginum og hluta af Árbænum með svona pælingum.

Fyrir forvitnis sakir, hvað varð til þess að þér líkaði ekki við Fossvoginn?

Oh, ég er sammála þessu með Fossvoginn. Það er nákvæmlega engin þjónusta þar, hvorki reykjavíkur né kópavogs megin. Þarna er jú Grímsbær, en frekar leiðinlegar verslanir.
Ef það kæmi sundlaug þarna í fossvognum þá myndi það breyta mörgu.

Ef þú vilt bíllausan lífstíl þá myndi ég skoða þá þjónustu sem er næst í nágrenni, innan við 10 mín göngufæri, sem þýðir innan við 1 km, æskilegast að það sé innan við 500 metra!

Ég mæli með að fara og skoða íbúðir, jafnvel þó myndirnar heilli ekki, ef aðrir hlutir (staðsetning, verð osfrv.) henta. Íbúðin sem ég bý í núna var íbúð sem við ætluðum ekki að skoða því myndirnar og lýsingin uppfylltu ekki þær kröfur sem við höfðum. Það voru nokkur lykilatriði sem við áttuðum okkur bara á þegar við skoðuðum hana sem gerðu útslagið.

KristinnK skrifaði:

Dr3dinn skrifaði:Getur verið sniðugt að taka kort af höfuðborgarsvæðinu og gera svo lista með hlutum sem þú/þið viljið eins og t.d. geta labbað í búð, labba í sund, labba í bakarí, hafa einhverja veitingastaði í hverifnu osfr. Svo bara merkja hverfi útaf kortinu sem hafa ekki nauðsynlegar þjónustur. Ég missti t.d. algjörlega áhuga á [b]Fossvoginum[\b], Grafarholtinu, Úlfarsfelli, Norðlingaholtinu, hluta af laugardalnum, hluta af grafarvoginum og hluta af Árbænum með svona pælingum.

Fyrir forvitnis sakir, hvað varð til þess að þér líkaði ekki við Fossvoginn?

Ekki hægt að labba í sund, ekki hægt að labba í búð, engin rækt og bauð ekki upp á að leggja bílnum til hliðar um helgar (verður alltaf að keyra mikið)

Daz skrifaði:Ég mæli með að fara og skoða íbúðir, jafnvel þó myndirnar heilli ekki, ef aðrir hlutir (staðsetning, verð osfrv.) henta. Íbúðin sem ég bý í núna var íbúð sem við ætluðum ekki að skoða því myndirnar og lýsingin uppfylltu ekki þær kröfur sem við höfðum. Það voru nokkur lykilatriði sem við áttuðum okkur bara á þegar við skoðuðum hana sem gerðu útslagið.

Tek undir þetta. Ef þú ert sáttur með staðsetningu og verð þá er um að gera að fara á opið hús eða óska eftir að fá að skoða. Myndir geta bæði of-selt og ekki-selt

Skoðaðu Seljahverfið, í hverfinu eru 4 leikskólar allir í göngufæri. 2 skólar inní hverfinu. Ágætur fjöldi að búðum í göngu/hjólafæri (Lindinar, Krónan Jafnasel, Deig og Seljakjör). World class er í Breiðholtslaug og í Ögurhvarfi, einnig er stutt í Salalaugina.
Eina sem er "að" er að það er ágætlega langt niðrí 101 en öll þjónusta er til staðar.

Gustaf skrifaði:Skoðaðu Seljahverfið, í hverfinu eru 4 leikskólar allir í göngufæri. 2 skólar inní hverfinu. Ágætur fjöldi að búðum í göngu/hjólafæri (Lindinar, Krónan Jafnasel, Deig og Seljakjör). World class er í Breiðholtslaug og í Ögurhvarfi, einnig er stutt í Salalaugina.
Eina sem er "að" er að það er ágætlega langt niðrí 101 en öll þjónusta er til staðar.

Tek undir þetta. 2 góðir skólar, gróið hverfi sem er miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu þótt að langt sé í 101. Svo er ágætis uppbygging í hverfinu, t.d. ný göngubrú yfir Breiðholtsbraut væntanleg sem kemur þeim sem hjóla í vinnu í gegnum Elliðarárdal vel og hellings uppbygging hjá ÍR á döfinni, t.d. nýtt knatthús og frálsíþróttavöllur. Enda sér maður sjaldan íbúðir í Seljahverfi sem eru lengi á sölu.

Dr3dinn skrifaði:

KristinnK skrifaði:

Dr3dinn skrifaði:Getur verið sniðugt að taka kort af höfuðborgarsvæðinu og gera svo lista með hlutum sem þú/þið viljið eins og t.d. geta labbað í búð, labba í sund, labba í bakarí, hafa einhverja veitingastaði í hverifnu osfr. Svo bara merkja hverfi útaf kortinu sem hafa ekki nauðsynlegar þjónustur. Ég missti t.d. algjörlega áhuga á [b]Fossvoginum[\b], Grafarholtinu, Úlfarsfelli, Norðlingaholtinu, hluta af laugardalnum, hluta af grafarvoginum og hluta af Árbænum með svona pælingum.

Fyrir forvitnis sakir, hvað varð til þess að þér líkaði ekki við Fossvoginn?

Ekki hægt að labba í sund, ekki hægt að labba í búð, engin rækt og bauð ekki upp á að leggja bílnum til hliðar um helgar (verður alltaf að keyra mikið)

Hvaða einbýlishúsahverfi myndir þú mæla með í Reykjavík fyrir einhvern sem hjólar í vinnu í 101 Reykjavík og vill því ekki vera í t.d. Garðabæ?

Hér er fullkominn eign fyrir þig sem uppfyllir allar kröfur sem er nefnt hér að ofan. Hægt að labba í alla þjónustu (sund, skóla, leikskóla, krónan/bónus ofl) og strætó fer beint niðrí miðbæ. Gott húsfélag og búið að hugsa vel um blokkina.

https://www.mbl.is/fasteignir/fasteign/819486/