Síða 1 af 1

Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 12:39
af dawg
Sælir, nú stend ég frammi fyrir því að eiga fyrir innborgun inná 85% lán fyrir fyrstu eign í ágúst ca. 2-2,5M

1M af þessum pening er í norrænum banka, er það vandamál varðandi skatta osfrv? Alltaf greitt skatta í viðkomandi landi.
Ég þarf ekki að greiða leigu fyrir en eftir ágúst sama hvernig fer með hvort að ég kaupi mér eitthvað eða ekki.
Gæti kreist út auka leigulausan mánuð eða 2 ef þess þyrfti.

Er þetta sniðug fjárfesting eða ætti ég að setja peninginn einhvert annað?
Gott að bæta því líka við að ég þyrfti þá að finna íbúð og taka á leigu ef ég kaupi ekki eign.
Svo er líka það að ég byrja í námi í HÍ í Ágúst þar sem ég myndi þá vinna um helgar til að eiga fyrir kostnaði og uppihaldi.


Allar ráðleggingar varðandi lán, hvar, hvernig og hvar er gott að taka lán pros/cons eru líka vel þegnar.
:fly

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 12:55
af Dúlli
Ég stóð sjálfur í þessu fyrir ári síðan.

Mæli með að safna meiri pening, 85% lán er lengi að hverfa, ég tók 70% og maður fann strax mun. En það er mikið ódýrara að eiga en að leigja og myndi henta þér mun betur með háskóla heldur en leiguíbúð með tvöfaldri greiðslu.

Myndi líka að spá mikið í hvernig eigninn sé, ekki alltaf best að fara í það allra ódýrasta nema þú veist hvernig eigi að laga hluti. Getur farið rosalegur kostnaður ef íbúðinn sé illa farin.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 14:01
af Pandemic
2.5M endist þér stutt í íbúðarkaupum svo ég myndi ráðleggja þér að safna lengur. Að standsetja íbúð kostar pening svo koma allir þessir auka hlutir sem maður pælir ekki í, stimpilgjöld/lántökugjald etc.
Ég er reyndar ekki alveg sammála að það sé eitthvað mikið ódýrara að eiga, maður er að borga af lánum greiða af rafmagni/fasteignagjöld/sorphirðugjöld/hússjóð/framkvæmdarsjóð/viðhald og svo hitt og þetta sem getur komið uppá. T.d ef húsfélagið ákveður að gera upp stigaganginn/fara í framkvæmdir við drenlögn þá getur það verið 250-1M, veit að það er kannski ekki eitthvað sem gerist allstaðar en bara svona til að gefa dæmi um hvað kostnaður getur komið upp við kaup á íbúð og stuttu eftir að íbúð er keypt.
Í leiguhúsnæði er maður ekki mikið að pæla í þessu.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 16:42
af urban
Nei en ef að þú værir að leigja þá væri þessi "fasti kostnaður" nær örugglega innifalinn í leiguverðinu.

Semsagt leigusalinn er ekki að koma út í mínus.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 16:53
af Haukursv
Mæli allavega með að skoða mjög ítarlega allan mögulegan kostnað sem mun falla til.Ég var að kaupa fyrir nokkrum mánuðum og klárlega vanmat ýmsan kostnað t.d fasteignagjöld, tryggingar ofl. Einnig hækkaði framkvæmdasjóður hjá húsfélaginu vegna íhuguðum framkvæmdum á stigagangi sem hækkaði húsagjöld úr 15k í 30k mánaðarlega. En það er líka frekar erfitt að komast inná þennan markað í dag með 2-2.5M. Verðið er búið að hækka gífurlega síðustu 2 árin og mun líklegast halda áfram að vaxa næstu 2-3 árin. Ég persónulega í þinni stöðu myndi athuga með stúdentaíbúðir til leigu og reyna ávaxta peninginn þinn öðruvísi t.d í einhverjum öruggum eignastýringarsjóði eða þess háttar. Er alls ekki að reyna fæla þig frá þessu en það margt sem þarf að skoða. Einnig geri ég ráð fyrir því að þú munir taka verðtryggt lán... en verðbólga er búin að vera í algjöru lágmarki núna síðustu 1-2 ár og allt sem bendir til þess að hún muni koma til með að hækka slatta næstu ár, sem er áhyggjuefni fyrir þig ef þú tekur þér verðtryggt lán..(í raun líka óverðtryggt ef þú ert ekki með fasta vexti)

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 18:26
af Pandemic
urban skrifaði:Nei en ef að þú værir að leigja þá væri þessi "fasti kostnaður" nær örugglega innifalinn í leiguverðinu.

Semsagt leigusalinn er ekki að koma út í mínus.

Ég var að benda á að það væri heldur ekkert mikið ódýrara.
Leigusalinn er heldur ekki að fara neitt langt yfir 0ið. Hafa verið leigusali þá er það varla þess virði í dag að leigja út.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 19:44
af tanketom
hvað myndu þið segja sé gott að leggja út? 5-7m?

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 20:05
af Dúlli
tanketom skrifaði:hvað myndu þið segja sé gott að leggja út? 5-7m?


Fer allt, allt eftir því hvað þú ert að kaupa. Hversu stórt og hvernig ástandi hún sé í.

Til dæmis þegar ég keypti, ég passaði upp á það að eiga minnst 1 milljón í vasa ef það skildi vera eithvað vesen varðandi íbúðinna.

Svo þarftu að spá um leið og þú kaupir og færð afhent þarftu strax að byrja að greiða af láninu.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 22:26
af urban
tanketom skrifaði:hvað myndu þið segja sé gott að leggja út? 5-7m?

alveg lágmark 20% útborgun +5% startsjóð, semsagt sem að þú notar fyrstu mánuðina í óvænt útgjöld/breytingar/lagfæringar.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Sun 15. Maí 2016 23:29
af gissur1
Í guðana bænum hafðu lánið á nafnvöxtum til 20 ára með jöfnum afborgunum... þ.e.a.s. ef þú hefur tök á því tekjulega séð.

Alltaf best að taka sársaukann út strax og uppskera svo vel til lengri tíma.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Mán 16. Maí 2016 07:52
af Hizzman
Verðtryggð lán eru ódýrari en óverðtryggð.

Ókosturinn er að þau eru greidd hægar niður, þannig að heildavaxtarkostnaðurinn verður fáRÁNlega hár.

Flest öll verðtryggð lán má samt greiða aukalega inn á, ef menn treysta sér í það!

Að öðru sem er þessu tengt:

Það er umhugsunnarvert hvort ríkið á að þvinga fólka sem er að berjast við að koma sér upp þaki yfir höfuðið til að láta 12% af sínum
launum (fyrir skatt) í lífeyrissjóð. Hjón/par með meðaltekjur er að setja 80 til 100 þúsund á mánuði í lífeyrissjóð, á sama tíma og þau
sitja föst á leigumarkaðinum !!

Hvað finnst ykkur um þetta?

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Mán 16. Maí 2016 10:58
af Frikkasoft
dawg skrifaði:Sælir, nú stend ég frammi fyrir því að eiga fyrir innborgun inná 85% lán fyrir fyrstu eign í ágúst ca. 2-2,5M

Er ég að skilja rétt að þú ert að hugsa um að kaupa eign á ca 15mio króna? (semsagt 2-2.5mio/15%)? Ef svo er þá eru afborganir frekar viðráðanlegar og myndi ég hvetja þig til að taka lán með jöfnum afborgunum og helst óverðtryggt ef þú ræður við það (jafngreiðslulán, hvort sem þau eru óverðtryggð eða verðtryggð eru svo óhagstæð sérstaklega þegar vextir eru svona háir fyrir lántakandann að það ætti að banna þau, amk á lengri lánum).

Setjum upp smá dæmi þar sem þú þarft að fá 13mio króna lán fyrir eigninni (þú átt 2mio) og meðalverðbólga næstu 15 ára sé hóflega áætluð 4% (meðalverðbólga síðustu 10 ára var 5.3%);

  • Óverðtryggt lán: Lán til 15 ára tekið hjá live.is (lægstu óvertryggðu vextir í dag) á föstum 6,64% vöxtum til 3ja ára með jöfnum afborgunum. Þá eru mánaðarlegu afborganir ca 140.000kr fyrsta árið og LÆKKA síðan um ca 5.000kr á ári eftir það.
  • Verðtryggt lán: Lán til 15 ára tekið hjá live.is á föstum 3,6% vöxtum til 3ja ára með jöfnum afborgunum. Þá eru mánaðarlega afborganir ca 112.000kr fyrsta árið og HÆKKA síðan um ca 2.000kr á ári eftir það.
Munurinn á heildarkostnaði við óverðtryggða lánið í þessu dæmi væri 6,6mio en 9,2mio með verðtryggða lánið.

Mín ráðlegging: Ef þú ræður við 140.000kr afborganir, taktu þá óverðtryggt lán með jöfnum afborgunum og föstum vöxtum hjá live.is. Ef þú ræður ekki við þá upphæð, athugaðu þá með að bíða með að kaupa eign og spara í 1-2 ár fyrir hærri útborgun. Ef þú hins vegar getur/vilt ekki bíða þá þarftu að taka verðtryggt lán. Þú ættir að minnka þína áhættu gegn verðbólguskotum með þvi að hafa það <15 ára og með jöfnum afborgunum. Auðvitað er lika einhver áhætta á verðbólguáhrifum þegar þú ert með óverðtryggt lán, en þá eru vextir bara tímabundið hærri og hafa engin áhrif á höfuðstól lánsins.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Mán 16. Maí 2016 14:23
af urban
Frikkasoft skrifaði:
dawg skrifaði:Sælir, nú stend ég frammi fyrir því að eiga fyrir innborgun inná 85% lán fyrir fyrstu eign í ágúst ca. 2-2,5M

Er ég að skilja rétt að þú ert að hugsa um að kaupa eign á ca 15mio króna? (semsagt 2-2.5mio/15%)? Ef svo er þá eru afborganir frekar viðráðanlegar og myndi ég hvetja þig til að taka lán með jöfnum afborgunum og helst óverðtryggt ef þú ræður við það (jafngreiðslulán, hvort sem þau eru óverðtryggð eða verðtryggð eru svo óhagstæð sérstaklega þegar vextir eru svona háir fyrir lántakandann að það ætti að banna þau, amk á lengri lánum).

Setjum upp smá dæmi þar sem þú þarft að fá 13mio króna lán fyrir eigninni (þú átt 2mio) og meðalverðbólga næstu 15 ára sé hóflega áætluð 4% (meðalverðbólga síðustu 10 ára var 5.3%);


færð ekki nema 75% lán hjá LIVE þannig að þú getur ekki keypt þér nema rétt 10 milljóna króna íbúð með 2,5 í vasanum

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Þri 17. Maí 2016 11:15
af Dr3dinn
Mæli með að lesa sumt af þessum frábæra þræði:

http://spjall.vaktin.is/viewtopic.php?f=9&t=68044

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Þri 17. Maí 2016 12:11
af JapaneseSlipper
Ég er á svipuðum stað og þú og var langt kominn með að klára lánamálin mín þangað til ég endaði hjá Íslandsbanka. Ég mæli með að setja þínar forsendur inn í reiknivélar hjá bönkunum. Það er voða lítið one size fits all í þessu. Arion, Landsbankinn og Íslandsbanki fella niður lántökugjöld við fyrstu eign.

Verðtryggð lán eru klárlega "ódýrari" í dag vegna lágrar verðbólgu. Ástandið minnir mig samt töluvert á fyrir hrun þar sem enginn trúði því að krónan myndi hrynja, sagan segir okkur samt að hún gerir það alltaf. Lág verðbólga er ekki ríkisstjórninni að þakka (þrátt fyrir að taka sér credit) heldur vegna ferðamanna, lágs olíuverðs og góðra horfa í sjávarútvegnum. Allar breytingar á þessum forsendum geta haft gríðarleg áhrif á krónuna og þar með verðbólgu. http://kjarninn.is/frettir/lanid-thitt-munurinn-a-verdtryggdum-og-overdtryggdum-lanum/ Hérna má sjá ágætis útskýringar á mismunandi lánum.

Ef verð­tryggða lánið er með jöfnum afborg­unum þá eru greiddir raun­vextir og afborg­anir af höf­uð­stól. Mun­ur­inn á verð­tryggðu og óverð­tryggðu láni með jöfnum afborg­unum er sá að höf­uð­stóll verð­tryggða láns­ins hækkar í takt við verð­bólg­una. Afborg­unin er því ekki alltaf sú sama, hún fer hækk­andi með verð­bólg­unni. Þetta leiðir til þess að greiðslu­byrðin er lág í upp­hafi.


Með jöfnum afborg­unum á óverð­tryggðu láni er sama upp­hæð greidd af höf­uð­stól láns­ins í hverjum mán­uði. Vextir eru greiddir af eft­ir­stöðv­um. Vaxta­greiðslur eru því háar í upp­hafi þegar höf­uð­stóll er hár, og þar með er heild­ar­greiðsla á mán­uði há, en lækkar ört eftir því sem höf­uð­stóll­inn lækk­ar.


Það er ekkert eitt rétt svar hvað hentar. Þetta fer eftir aðstæðum hjá þér:

Greiðslugeta ræður þú við háa greiðslugetu?

Já, þá hentar óverðtryggð lán með föstum vöxtum þar sem þú borgar alltaf sömu upphæðina og höfuðstóllinn lækkar við hverja afborgun.
Nei, þá hentar verðtryggð lán þar sem afborgunin er lág en höfuðstóllinn og afborganir hækka í takt við verðbólguna.

Eignamyndun Viltu hraða eignamyndun?

Já, þá óvertryggt þar sem höfuðstóllinn breytist ekki og hann lækkar við hverja afborgun.
Nei, Ef þú ætlar þér að borga þetta á löngum tíma hvort sem það er í sömu fasteign eða taka þetta á milli fasteigna þá gæti þetta verið betri kostur.

Framtíðarhorfur Hvernig metur þú framtíðarhorfur?

Góðar, með lágri verðbólgu og stöðugri krónu þá verðtryggt
Slæmar, verðbólguskot í náinni framtíð og gengisfall á krónunni þá óverðtryggt.

Jafngreiðslulán eða jafnar afborganir

Jafn­greiðslu­lán (annuitet)

Lán­tak­inn greiðir sömu upp­hæð mán­að­ar­lega út láns­tím­ann. Sam­setn­ing greiðsl­unnar á milli vaxta og afborg­ana er aftur á móti mis­mun­andi á láns­tím­an­um. Vaxta­greiðslur vega þungt í upp­hafi og afborg­anir af höf­uð­stól minna. Þetta snýst við þegar líður á láns­tím­ann.


Lán með jöfnum afborg­unum

Mán­að­ar­leg heild­ar­greiðsla af láni með jöfnum afborg­unum er ekki sú sama út láns­tím­ann. Afborgun af höf­uð­stóln­um, það er lán­inu sjálfu, er alltaf sú sama frá einum mán­uði til ann­ars, en vext­irnir eru hærri í upp­hafi og þess vegna eru heild­ar­greiðslur mestar í upp­hafi. Þær fara síðan lækk­andi þegar líður á láns­tím­ann, vegna þess að höf­uð­stóll­inn fer lækk­andi og þar með vaxta­gjöld láns­ins.


Það er auðvitað hagstæðast að borga sem mest af höfuðstólnum sem fyrst. Hinsvegar er oft gríðarlega erfið greiðslubyrði á þessum lánum, t.d. ef óvæntir hlutir koma fram.

Svo getur þú alltaf bara blandað þessu saman og tekið 50% verðtryggt og 50% óverðtryggt.

Ég og kærastan mín enduðum samt á að taka 100% óverðtryggt vegna þess að við viljum hraða eignamyndun þar sem við viljum stækka við okkur eftir 3-5 ár. Við erum líka með mjög góða greiðslugetu og getum borgað hratt inn á lánin. Ég hinsvegar met framtíðarhorfurnar(3-5 ár) hérna ekkert alltof jákvæðum augum. Við ákváðum einnig að taka jafngreiðslulán þar sem við viljum sveigjanleika á greiðslum þar sem hún vinnur vaktavinnu og launin geta verið mismunandi milli mánaða.

Hjá mér er ósvaraða spurningin, fastir eða breytilegir vextir. Það fer eftir þróun stýrivaxta hér á landi og ég hef ekki fundið neitt svar sem ég er sáttur með. Mér finnst líklegast að ég festi vextina mína í 5 ár þar sem munurinn hjá Íslandsbanka er 0,1% á milli þess að festa í 3 ár og festa í 5 ár.

Re: Kaupa fyrstu eign

Sent: Þri 17. Maí 2016 12:42
af gissur1
http://tinyurl.com/jt9ybwu

Mæli með að lesa þetta skjal.